再建築不可物件ってどんな物件？ケースを交えながら説明

建築基準法が制定される前に建てられた物件や使用しているうちに隣家との境目などが変わり、建築基準法を満たさなくなってしまった物件など事情は様々です。 再建築不可物件とは言ってもすぐに取り壊しや退去を命じられたりするわけではありません。 また、再建築不可物件に住み続けたとして、罰則が課されることもありません。

近年ニュースやテレビ番組などでもよく耳にする、目にするようになった言葉、「再建築不可」ですが、なぜ再建築ができないかというと建築基準法という法律が大きく関わっています

建築基準法で定められている定義とは

• 建築基準法上の道路（原則として公道などの幅員4ｍ以上）に接していなければいけならない
• 建築基準法上の道路に間口が2ｍ以上接していなければならない

「接道義務」と言われていますが、これは災害や事故、火災などが起こった場合に避難経路の確保や緊急車両が出入りしやすいことを目的としています。上記の定義に抵触している場合には再建築不可物件となってしまい、東京都内においても住宅密集地などでは再建築不可の物件が、それなりの数で存在しております。

接道義務違反の3つのパターン

旗竿地（はたざおち）
分譲住宅地などで今も良く見られる旗竿地（はたざおち）とは奥まった部分に住居があり、道路と敷地との接する部分が、通路上に狭くなっている物件のことです。竿付きの旗のような形状をしていることから「旗竿地」といわれます。 ※「敷地延長や敷延」と呼ばれることもあります。 旗竿地自体は接道義務違反に当たりませんが道路と接している面の幅が２ｍ以下の場合には、接道義務違反にあたります。

• 暗渠（あんきょ）

暗渠とは、かつては川（水路）だった箇所にフタをして作られた道のことです。 一見、道路と何ら変わりありませんが、建築基準法上の「道路」とは認められていないため暗渠に面した物件は、再建築不可物件になってしまいます。

袋地（ふくろち）
袋地とは、周囲を住宅に囲まれていて、公道にも私道にも一切面していない住宅のことです。 袋地の場合、自宅に入るためには必ず他人（囲繞地）の敷地を通らなくてはなりません（囲繞地通行権）。 原則として、他人の敷地を通行する対価として通行料を支払う義務があります。

再建築不可物件がだいたいどのような物件なのか、イメージしていただけたと思います。 再建築不可物件の特徴を踏まえてどのようなメリット・デメリットがあるのかについて解説していきたいと思います。

再建築不可物件のメリット

• 通常の物件よりも安く購入できる

再建築不可物件は、他の一般的な物件と比較すると評価額が安いので安く購入できる可能性が高い物件です。

• 固定資産税・都市計画税が安い

土地評価額が低いため、毎年かかる固定資産税と都市計画税も安くなります。

再建築不可物件のデメリット

メリットと比べると、デメリットははっきりしていて、具体的にイメージしやすいのではないかと思います。

• 建て替えができない

建て替えができないことは何よりも大きなデメリットです。 老朽化によって建物の骨組みまで損害が起こったときはもちろんですが自然災害や火事などで倒壊してしまったときでも、建て替えできません。

• 売却が難しい

再建築不可物件は建て替えができないため、一般的な不動産のようには、なかなか売れません。 再建築不可物件は、銀行の住宅ローンが組みづらいという面があり、現金で購入するかたを対象にしないといけません。購入者の幅が狭まります。

• 居住する際に使い勝手が悪い

接道義務の具体的なパターンで紹介したように囲繞地（周囲を他人の敷地に囲まれた物件）や旗竿地（道路との間口が狭い物件）などは住居としての使い勝手が良くないこともあります。 例えば、日照が悪かったり、隣家との境界があいまいだったりといった事情により、居住するうえで少し不便に感じられることもあります。 不便さを解消するためにリフォームをしたり、周辺の住民の方と話し合いや調整をしたりするのが一般的です。