借地権物件の取り扱い方

老朽化・老廃した建物を現状のまま買い取りいたします。

借地権物件の取り扱い方

建物の老朽化と朽廃の違い

老朽化と朽廃の違いって何?と思う方がいらっしゃると思います。そもそも、この2つの言葉の意味はどのようなものなのか、これは借地契約の建物明渡しにかかわる裁判などでは、契約存続について重要な意味合いを持ちます。

1. 老朽化とは

建物が経年劣化により、建物自体の性能や品質が落ちていく状態をいいます。人が居住することは可能な状態です。

2. 朽廃とは

人工的にではなく、建物が長年に渡り自然的な腐食状態によって、社会的経済的効用を失った状態(人が住めない状態)をいいます。具体的には建物の土台や柱などが破損し、壁等が剥落し、材料が腐食しているなどの場合です。
裁判では、2の朽廃と認められた場合に、借地契約は終了となります。
(旧法のみ適用となります。新法では、朽廃による借地権が消滅する制度はなくなりました。)

借地権に関する法律

老朽化・朽廃した借地権

借地権を親から相続で引き継いだが、他に居住用の家を持っていて使用しないので・・・という相談を多く受けます。
親の世代から使用していたという事もあり、建物はすでに老朽化していることが多く、人が住んでいない状態だと、老朽化の進行は早くなります。そのまま放置してしまうと躯体部分が腐っていき朽廃状態に陥ります。
朽廃してしまうと、地主さんから借地権の存否を問われてしまい、最悪のケースだと借地契約の解除という事もあり得ます。

また、新しくできた「空き家対策特別措置法」の特定空き家に認定されてしまうと、建物の所有者宛てに通知が来ます。通知を行っても改善が見られない場合には行政で強制的に撤去されてしまいます。

では、借地上の建物が老朽化していた場合や朽廃してしまう前に、借地権者としてどういった選択肢があるのでしょうか?

1. 現状のまま売却する

建て替えをして売却するという方法もあるかと思います。しかし、建替えをするのにどのぐらいの費用が掛かるのでしょうか?
地主さんに払う、建替え承諾料(更地価格の3%~5%程度)・譲渡承諾料(更地価格の10%程度)や建物と建替えるためにかかる費用として、取壊し費用・建替え費用等ざっと見積もっても、2000万以上かかる可能性があります。
しかも、地主さんとの折衝を自分でしなくてはなりません。
こういった労力や費用を費やして3000万で売却しても1000万で売却したのと結局一緒になってしまいます。
現状のまま売却をすれば、手離れ良く売却する事が可能です。

2. リフォームや建替えして人に貸す

軽微なリフォームの場合は地主さんの承諾は必要ありません。しかし、老朽化や朽廃した建物を大規模なリフォーム(増改築)をするとなれば、地主さんの承諾が必要になり、承諾料は更地価格の3%~5%程度と言われています。
リフォームも建替えも、承諾料を含めると多額の費用が掛かります。それを現金で賄えるという方は少ないのではないでしょうか?殆どの方は金融機関から借入をしてその資金を充当していると思います。
お金を借入する場合には、借入額に見合う担保を提供し抵当権を設定しなければならず、それが、借地上の建物だった場合には、地主さんからローン承諾をもらわなければなりません。ローン承諾をもらうのにも承諾料を支払うこともあり、地主さんによっては断られる可能性もあります。

3. 地主に借地権を返す

地主さんに借地権を返すというのも一つの方法としてありますが、地主さんは更地にして返してくださいと言ってくる事の方が殆どです。それは、土地賃貸借契約書に「原状に復して返還するものとする」という条文が入っているからです。
借主には原状回復義務というのが生じます。
しかし、原状回復にも費用が掛かります。逆を言えば、借地権を返さなければ原状回復費用は掛かりません。
借地権は第三者にも売却ができる権利です。借地権を地主さんに返そうと思っている場合は、無料買取査定を不動産屋にお願いしてみるのも一つの手です。

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建替えの注意

借地上の建物が老朽化したなどの理由により建替えを行う場合には、地主さんの建替え承諾が必要となり、その際には建替承諾料を支払います。これを知らずに、地主さんの承諾を得ずに建替えてしまうと、借地契約を解除されてしまうなどトラブルに繋がります。建替え承諾料については、一般的に更地価格の3〜5%程度が慣習となっているようです。

ローン承諾(抵当権設定承諾)について

建替え費用等を金融機関から融資を受けてお支払いされる場合には、地主さんからのローン承諾(建物の抵当権設定に関する承諾)を得られなければ、原則、建替え費用等の融資を受けることはできません。 弊社にご相談を頂いたお客様の例で、地主さんより建替え承諾を得ることができたので、建築会社と請負契約まで行った後、建替え費用を借り入れする為、金融機関に相談を持ちかけたところ、指定のローン承諾書に地主さんの署名・押印(実印押印・印鑑証明書の提出)を貰ってきてくださいと言われた。その内容を地主さんに話したところ、建替えは認めるが、ローン承諾書に署名と押印はしない旨を言われてしまった。
建替え費用等を金融機関から融資を受けて地主さんに支払う場合、建替え承諾を得ることはもちろんのこと、同時にローン承諾も得られるかどうか確認することが重要なポイントとなります。

メリット・デメリット 譲渡承諾料について 借地権と底地

非堅固な建物から堅固な建物への建替え

借地上の建物について、もともとの契約書では非堅固建物所有(木造など)を目的とする条件となっているが、鉄骨造や鉄筋コンクリート造等の堅固建物所有を目的として建て替える場合や建物の用途変更(居住用から事業用など)が伴う建替えを行う場合は、借地契約の条件変更にあたります。もともとの借地契約と異なる建物を建てることになりますので、その際は地主さんの承諾が必要となります。 承諾を得ないで無断で建替えを行ってしまうと、契約違反となってしまい、借地契約を解除される場合があります。

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