地代の算出方法

地代・更新料の算出方法

借地権が設定されている土地の地代については、土地の利用状況や地域によっても異なります。「相場」というものは存在しないと言われていますが、土地の固定資産税・都市計画税の3倍程度(都心では3.5〜4倍程度)というのはよく言われている金額のようです。
また下記の4手法によって地代の計算をする場合もあります。

差額配分法

差額配分法は、現行賃料(地代・家賃など)と正常賃料(新規賃料)との差額について、契約の内容、契約締結の経緯等を総合的に勘案して地主に帰属または負担させる分を増減して資産賃料を求める手法でこの定義からも当事者間の利益衡量に着目した手法になります。賃貸借等に供されている不動産の用益の増減分を反映する点で説得力があるとされています。しかし、正常賃料は当該賃貸借に係るものであり、一般市場を前提としたものではないこという事を念頭に置いておいた方がいいと思います。

利回り法

現行賃料を定めた時点における基礎価格に対する純賃料の割合を標準とし、契約締結時及びその後の各賃料改定時の利回り、基礎価格の変動の程度、近隣地域若しくは同種土地の賃貸借等の事例又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃貸借等の事例における利回りを総合的に比較考慮して求める。ただし、短期間に地価の高騰・下落などがあった場合は適正に補正しなければならない。

スライド法

現行賃料を定めた時点における純賃料に、変動率を乗じて得た額に改定時点における土地の公租公課等を加算して試算賃料を求める。 この場合の変動率は、土地および建物価格の変動、物価変動,所得水準の変動等を示す各種指数を総合的に勘案して求める。

賃貸事例比較法

継続賃貸事例は新規賃貸事例と異なり、近隣地域及びその周辺地域において、一定の期間続いている当事者間の聴取する必要があります。ただし、契約内容、経緯などを聴取するのは極めて困難となります。仮りに聴取できたとしても継続にかかわる事情、例えば契約締結に至った事情、契約締結時の賃料、過去の賃料改定時の賃料等の推移などはわからないことが多いのです。類似の事例の収集は困難をともなう可能性が多いので、比較が大変難しいと言われています。この手法は新規の賃料を求める際に使われることが多いです。 更新料については、一般的に更地価格に対して3〜5%が慣習として算出されるケースが多いようです。

地代の増減請求

土地賃貸借契約書で、地代を定めた場合その額を支払わなければいけません。
しかし、借地借家法では次のような事情の変更があった場合には地代の増減請求ができるとしました。

地主及び借地人が地代の増減請求をした場合、殆ど話し合いがつかないケースが多いです。では、認められないから裁判という事はできず、調停を申し立てなければなりません。なぜ、裁判ではなく調停の申し立てなのかというと、裁判になるとお互いが主張を言い合い判決が出たとしても、その後の地主・借地人との人間関係がうまくいかなくなる事を考慮したためです。
話合い又は調停で結論が出るまでの間は、地主からの増減請求をした場合、借地人は相当と認める額の地代を支払えばよく、借地人からの増減請求をした場合、地主は相当と認める額の地代を請求し続けることができます。
話合い及び調停で最終的な地代が決定した場合には、決定するまでの間に支払った地代と決定した地代に差額がある場合には年1割の利息を付けてお互いに精算する事となります。
注)土地賃貸借契約書に増減をしないとする特約が付されていた場合は、増額請求はできなくても、減額請求はできます。

地代増減請求の流れ

地代増減請求の流れ

借地人が地代を地主に支払おうとしても、地主が地代を受け取らないケースもあります。
そういう場合には、借地人は相当と認める地代を供託所(法務局)に供託します。
増額請求・減額請求に関わらず、供託する金額は、一般的には今まで支払ってきた地代と同額の供託が必要です。なぜ、地主が地代を受け取らないのに供託所に供託するのかは、借地人様が債務不履行を免れる為です。地主は地代未払いによる債務不履行を理由に、土地賃貸借契約解除ができるからです。

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