借地非訟とは
借地非訟とは、借地人と地主（底地権者）の間で借地をめぐるトラブル（借地権の譲渡を地主が承諾しない、返却に関するものなど）が起きた際に、裁判所へ地主の代わりに許可を求める手続きをいいます。裁判所は、諸般の事情を評価して、許可を与えるかどうか判断します。ただし、地主とのあいだで係争が起きていると、なかなか借地権の買い手がつかなかったり、価格が下がってしまうことがありますので注意しましょう。
マーキュリーの借地非訟の考え方
借地非訟裁判、一般的に裁判で思い起こすのはトラブルによるものだと思いがちですが、権利を守る為、調整を図る為に行うものと弊社では考えております。
権利を守る為というのは、借地権者が借地権を売りたい、しかし地主が「土地を更地にして返せ」と売却を認めない等。
調整を図るとは、地主が共有名義で複数居ます。その複数の地主の意見がバラバラ（底地を借地権者に売りたい、借地権を買い戻したい、このまま地代等で収益をあげたい等）で、纏まりが付かない、地主はそれぞれ別の地域に住んでいて集まることがなかなか難しい等の場合、非訟裁判になれば審問期日が開かれるため地主が集まる機会が提供され、話し合いの場が設けられる事になります。
借地非訟裁判はトラブルになる前の調整の為にも行えます。
弊社が買主となるため、地主様・借地権者様に合ったご提案が出来、早期解決も可能です。
借地非訟裁判とは
借地非訟の申し立てには4種類あります。まず、建物の構造や用途を変更する際に地主の承諾が得られない場合の「借地条件変更申立」、次に建物の増改築をするにあたり地主が承諾しない場合の「増改築許可申立」、3つ目は借地権を第三者に譲渡するための「賃借権譲渡・土地転貸許可申立」、さらに競売で借地権購入トラブルに関して非訟裁判をおこす際の「競（公）売に伴う土地賃借権譲渡許可申立」です。借地非訟裁判の手続きに関する期間の目安としては、約半年から1年が一応の目安といわれます。
借地非訟裁判の事例
ご相談の中で、弁護士の方からお問い合わせを頂きました。お話をお伺いすると、借地権者さんが売却を希望されており、地主さんが譲渡承諾を認めないと言っているそうです。その弁護士の方は、借地非訟裁判の弁護人を務めたことはなく、非訟裁判を取り扱ったことがないとの事で、弊社にご相談に来ました。地主の交渉
マーキュリーでは、借地権者様に代わって、地主様との交渉一切を引き受けます。
譲渡承諾など認めないと言われている等、借地権者様のご相談をよく頂きますが、譲渡を認めないからすぐに借地非訟裁判という流れではございせん。弊社では地主様の意向をお伺いし、プラン等をご提案させていただき、それでも譲渡を認めていただけないとなった場合に借地非訟という流れになります。やはり、話し合いで解決していただくのが一番の解決法ですので、その為に弊社は地主様・借地権者様とのお話し合いに時間を掛けます。過去にこんな事例がありました。地主が譲渡承諾を認めてくれないという借地権者様のご相談だったのですが、地主様にお話を伺った所、過去に更新料の支払いを求めたが、支払いを拒絶されたとの事でしたので、弊社はその更新料を含め、様々なご提案を地主様にさせていただき譲渡承諾を認めて頂けることとなりました。介入権
介入権とは借地非訟裁判で使われる言葉です。借地権者さんは第三者への譲渡が決まって譲渡承諾を地主さんが認めなかった場合に、裁判所に地主に変わる許可（代諾許可）を求める申し立てを行います。その申し立ての期間中、地主さんは裁判所から介入権行使にかかる期間を設けられ、その期間内に優先的に地主さんが借地権を買い戻せる権利のことを言います。
借地非訟はマーキュリーにお任せください！
借地権を取り扱っている不動産会社でも、地主さんから譲渡承諾が得られない場合、取り扱わないことが多いのが実情で、他社に断られて弊社にご相談に来る借地権者さんも多いのが現状です。また、借地権者さんから相談を受けた不動産会社、弁護士や税理士の方から弊社に問い合わせを頂くケースも多くあります。
なぜ、取り扱わないのか？借地非訟裁判となれば、その期間（約半年〜1年程度）と費用がかかり、専門の知識も必要となることもさながら、借地非訟裁判を行い裁判所から地主の譲渡承諾に代わる代諾許可を得ようとする案件は、一般ユーザーの考え方として、裁判案件とするものをわざわざ買いたいと思わないということです。弊社では借地権専門会社として10年間培った経験やそれに基づく知識があり、代諾許可を得て取得した後の案件対処方法やその後に違う観点から地主さんとトラブルが起きた場合でも解決してきました。
マーキュリーなら解決できます。
借地非訟裁判で地主の承諾に代わり、その代諾許可を得るには、買主が決まっていること、かつ、地代の支払いを継続的に支払うことができる買主であることが前提となります。弊社では借地権の買取りを専門としておりますので、その買取りのご提案をさせていただきました。その後、借地非訟裁判を多数取り扱う中で実績のある弁護士が借地権者の代理となって借地非訟裁判の手続きを行い、数カ月後に裁判所より無事に借地権譲渡の代諾許可が認められました。
記事監修
借地権や底地で様々な悩みを抱えている方々へ！その悩み解決します。
監修者
株式会社マーキュリー 取締役 大庭 辰夫
