借地権や底地、再建築不可などの物件を相続した場合の売却方法！

• 「借地権を相続する予定だけど、正直なところいらない・・・」
• 「再建築不可を相続することになったけど、いらないから売却したい」
• 「底地を相続したけど、税金の負担が大きいから何とかしたい」

以上のように、相続財産の不動産を売却して現金化したいという考えを持っている方、 特に権利調整などの手間暇がかかる物件は煩わしいと思う方も少なくありません。 不動産を相続するということは、財産を相続するということですが、デメリットが生じてしまうこともあります。

税金がかかってしまう

不動産を持っていれば、不動産価値に応じて固定資産税や都市計画税がかかります。 また、相続時には相続税を支払う可能性もあります。

管理の手間がかかる

相続をして不動産の所有者になったときには、最低限の管理をしなくてはなりません。 管理をしないと、汚れや害虫の発生、建物の劣化などのトラブルが生じてしまうことがあります。 状態などによっては、近隣住民の方からクレームを受けてしまう可能性もあります。

相続人同士でトラブルが生じてしまうことがある

相続は、単独ではなく複数人でされるケースが多くあります。 不動産の場合、公平に分割することが難しいことや、売却をするかしないかなどにより、どうしてもトラブルが発生しやすいものです。 遺産分割協議や相続人同士での話し合いで方向性をすり合わせていきますが、最悪のケースでは裁判を通じての決着になってしまったり、相続人同士の関係がぎくしゃくしてしまったりすることがあります。

不動産を相続して困ってしまわないように、どのような対処法が取れるのでしょうか？ 大まかな方向性を考える意味でも、どのような対処法が考えられるのかについて、3つのパターンを紹介します。

相続放棄をする

一つ目の方法は、相続放棄です。 相続放棄は、原則として相続を知った時から3か月以内に家庭裁判所に申告をすることで手続きを行います。 相続放棄を選択した場合には、そもそも最初から相続人ではなかったとみなされることになります。 従って、いらない不動産の他に、借金やローンなどのマイナスの財産をすべて相続せずに済むことになります。 ただし、相続放棄には次のデメリットがあります。

• プラスの財産（現金や株券など）や思い出の品など全ての相続財産を放棄しなければならないこと
• 相続放棄をいったん選択したら、取り消しできないこと
• 相続財産がトータルでマイナスの場合、他の相続人の負担が増えてしまう場合があること

そして、相続放棄には3か月間の申請期間があり、期間を過ぎてしまうと相続放棄が出来なくなります。 相続放棄を選択するかしないかについて、期限内に速やかに対応を考える必要があります。

相続した不動産を売却する

相続した不動産を売却して現金化すれば、デメリットも解消され、多かれ少なかれまとまったお金を手にすることができます。 この時、相続の方法によって売却の手続き方法が異なります。

• 不動産を単独で相続した場合

不動産を1人の名義で相続するということです。 一番ベストな不動産相続です。単独で相続すれば、その不動産は自由に売却や建て替えなどを行うことができます。

• 不動産を共有名義で相続した場合

不動産を共有名義で相続した場合には、手続きがやや複雑になります。 共有財産の売却で取れる選択肢としては、自分自身の持ち分のみを売却する方法（共有持ち分の売却）・他の相続人からいったん持ち分を買い取って単独名義にしてから売却する方法・他の相続人に持ち分を売却する方法・他の相続人と協力して売却する方法などがあります。 出来れば、相続時には不動産の共有相続は避けたほうがいいかもしれません。 理由は、共有者との意向が合わず、売却や賃貸に出したりできない可能性があるからです。

相続した不動産を運用する

相続した不動産を、賃貸物件や駐車場などとして運用する方法もあります。 都市部や住宅地、大学の徒歩圏内など、立地面で条件が良ければ選択肢の一つとして考えられます。 デメリットとなりうるのは、以下の点です。

• うまく収益化できなければ、余計にコストがかかってしまう（物件のリフォーム費用・ハウスクリーニング費用・管理会社へ支払う管理費用など）
• 運用に手間がかかる
• 他の相続人との考えのすり合わせが必要

特に不動産運用の経験がない方にとっては、ハードルの高い選択肢ということになります。

不動産相続時には様々な個人の事情があるでしょう。 事情によって不動産の売却の流れや考え方も大きく異なります。

自宅が他にあり使用する予定はない

自分で住むことはないし、使い道がないからいらない という意味の場合・・・つまり、不動産そのものには世間的にニーズがありそうな場合には、不動産会社に相談し売却の手続きを進めれば問題ないでしょう。 立地面や物件の状態に特に大きな問題がない限りは、遅かれ早かれ買い手が見つかる可能性が高いです。 注意点をあげるとすれば、相続税がかかる方の場合には、相続を知った時から10か月以内に売却手続きを済ませたいということです。 相続税の対象となるのは、相続財産の評価額が「3,000万円＋相続人の人数×600万円」を上回っている場合です。 つまり、相続人が3人いる場合、3,000万円+3×600万円＝4,800万円が相続税負担の対象となるか否かの分かれ目ということです。 従って、できるだけスムーズに売却をすることが、相続財産の売却の大きなポイントとなります。

相続物件が借地権や底地、再建築不可の物件だった

相続財産が権利調整の難しい不動産の場合は、一般の不動産会社に売却の手続きを依頼してもスムーズに売却することが難しいのが現状です。 権利調整の難しい不動産の場合には、一般的な買い手が敬遠する事情があるため、不動産会社に対応を依頼してもなかなか買い手がつかないケースが多いためです。 これらの物件を売却しようとしても、不動産会社がノウハウや実績を持っていなければ、スムーズに売却できない可能性が高いです。

「訳あり物件」として一般的に扱われる不動産の主な例を紹介します。

• 借地権付き不動産

借地権付き不動産とは、他の人から借りた土地の上に建てた不動産のことです。 借地権がついていると、建物の所有権を取得しても地代を支払い続けなくてはなりません。

• 底地

底地とは、第三者が建物を建てるために借りている土地になります。その土地を自由に使用することができない土地になります。土地を貸しているため毎月の地代として収入を得ることはできます。

• 再建築不可

再建築不可物件は、現在の法律上の問題により建て替え、改築ができない物件のことを指します。 典型的なケースは、接道義務（既定の道幅（４ｍ）以上の道路に、原則2ｍ以上接していなければならない）を満たしていない物件です。 再建築不可は、築年数の古い物件が多く、なおさら売却が難しい状況になっています。

• 共有持ち分

相続により複数の人数で不動産を相続した不動産や、もともと夫婦名義であった不動産を相続した不動産のことを共有持ち分といいます。

• 心理的瑕疵物件

不動産内で自殺や殺人事件が起こってしまったり、建物が墓地や反社会勢力の事務所に隣接していたりする場合など、一般的に敬遠される物件のことを指します。

借地権や底地・再建築不可などは専門的な知識が必要です。専門の不動産会社に相談をしましょう。 訳あり物件の場合には、物件の特性に応じた買取専門会社に依頼しましょう。 例えば、借地権の場合、借地権を専門に取り扱っている会社があります。 訳あり物件の場合、そのまま売却しようとしても一般の方のニーズが少ないため、不動産会社から取り扱いを拒否されてしまう可能性もあります。 しかし、専門会社は、訳あり不動産を運用するノウハウや実績を持っているので、訳あり不動産であっても査定額すぐに現金化できることもあります。

マーキュリーでは「訳あり物件」の査定も行っております。お気軽にご相談ください。