旧借地権とはプロが分かりやすく借地権の悩みを解決

借地権はいくつかの種類があります。
これは平成4年に借地借家法が施行され、借地権の種類が増えたといって過言ではありません。
いままで、借地人の保護のために建物保護法や借地法が施行されましたが、借地人を保護するあまり、地主にとっては一度借地権を設定すると、ほぼ土地を返還されることがありませんでした。このため、土地を新たに貸そうとする地主が減り、不動産流通・土地の有効活用が滞ってしまいました。
そこで、契約期間満了によって必ず地主に土地が返還される定期借地権等を定義した借地借家法が施行され、借地権の種類が増えることとなりました。
借地借家法施行以前より借地権が存在しているのは、借地借家法の経過措置により、旧借地法の適用をうけることとなります。

旧法賃借権（旧借地法）

借地借家法施行以前より存在する借地権で、借地法に基づいて設定された借地権です。
借地借家法施行により、借地法自体は廃止されましたが、借地借家法の経過措置により、借地法に基づいた法的定めの適用を受けます。借地法がされたため、旧借地法と呼ばれることが多く、旧借地法に基づく借地権を旧法借地権といいます。

旧借地法による借地権の契約期間

旧法借地権の契約期間に関して、非堅固な建物は20年、堅固な建物は30年になり、これより短い期間を定めた場合、もしくは、契約期間の定めがないものについては、非堅固な建物は30年、堅固な建物は60年とされています。
更新期間に関しては、非堅固な建物は20年、堅固な建物は30年とされており、当事者間の合意があれば、この期間より長く設定することも可能です。
借地権設定者（地主）は遅延なく正当事由（更新の拒絶）を述べた場合はこの限りではありません。借地権の売買（譲渡）をすることも可能です。
売却（譲渡）する際には、地主の承諾また譲渡承諾料（名義変更料）が発生しますので詳しくは弊社の専門スタッフにご質問ください。

新法賃借権（借地借家法）

平成4年8月に施行され、新しく普通借地権、一般定期借地権、建物譲渡特約付き借地権、事業用定期借地権というものができました。
旧法と大きく違うのは、この定期借地権という更新の定めのない借地権ができ、借地期間満了と同時に借地人は地主に土地を明渡さなければなりません。
背景には土地の有効利用を促進するため、貸したら返ってこないと言われていた旧法賃借権の改善が目的とされています。
新借地借家法は下記のように分類化されます。

普通借地権（新法）の契約期間

普通借地権は、旧法借地権における性質はそのまま引き継いだ借地権となります。但し、契約期間及び更新の期間に関して変更をしています。
新法では建物の非堅固・堅固に関わらず一律30年（契約期間の定めがないものも含む）とされました。但し、当事者間の合意があれば、この期間より長く設定することも可能です。
更新する場合の期間は第1回目の更新は20年、それ以降の更新に関しては10年間とされています。契約期間と同様に当事者間の合意があれば、この期間より長く設定することも可能です。借地権設定者（地主）は遅延なく正当事由（更新の拒絶）を述べた場合はこの限りではありません。

一般定期借地権（新法）の契約期間

一般定期借地権とは、借地契約期間を50年以上と定める借地契約で、特約として、

• 借地借家法による更新に関する規定を適用しない旨
• 建物の建替えによる期間延長をしない旨
• 建物の買取り請求権を認めない旨

を定めたものを一般定期借地権といいます。この契約書は公正証書等による書面で作成したものでなければなりません。

建物譲渡特約付借地権（新法）の契約期間

建物譲渡付特約借地権とは、借地期間を30年以上と定めた契約で、期間満了になった場合は、地主（借地権設定者）に相当の対価にて建物を譲渡する旨の特約が付された契約となります。
期間満了により借地権が消滅した場合、借地権者または賃借人が建物の使用継続しその使用を請求した場合は、借地権設定者と期間の定めがない借家契約が締結されたものとなります。この場合の建物使用の賃料は当事者の請求により裁判所が決めることとなります。但し、当事者間で賃貸借契約を締結した場合は、それに準ずる形となります。

事業用定期借地権（新法）

事業用定期借地権とは、事業用の建物を所有する事を目的とした借地権となります。存続期間は10年以上50年未満としたものとなり、契約期間において、その取扱いが違います。
10年以上30年未満の事業用借地権の場合は、

1. 法定更新、建替えによる期間の延長等
2. 建物買取り請求権
3. 建物の建替え

についての裁判所の許可は一切適用されません。
30年以上50年未満の事業用借地権の場合は、上記①②③を適用しない旨の特約を定めたものであれば適用されません。
10年以上30年未満及び30年以上50年未満の事業用定期借地契約を締結する場合には、必ず公正証書でなければなりません。

建物の老朽化と朽廃の違い

老朽化と朽廃の違いって何？と思う方がいらっしゃると思います。そもそも、この2つの言葉の意味はどのようなものなのか、これは借地契約の建物明渡しにかかわる裁判などでは、契約存続について重要な意味合いを持ちます。

1. 老朽化とは
建物が経年劣化により、建物自体の性能や品質が落ちていく状態をいいます。人が居住することは可能な状態です。

2. 朽廃とは
人工的にではなく、建物が長年に渡り自然的な腐食状態によって、社会的経済的効用を失った状態（人が住めない状態）をいいます。具体的には建物の土台や柱などが破損し、壁等が剥落し、材料が腐食しているなどの場合です。
裁判では、2の朽廃と認められた場合に、借地契約は終了となります。
（旧法のみ適用となります。新法では、朽廃による借地権が消滅する制度はなくなりました。）

老朽化・朽廃した借地権

借地権を親から相続で引き継いだが、他に居住用の家を持っていて使用しないので・・・という相談を多く受けます。
親の世代から使用していたという事もあり、建物はすでに老朽化していることが多く、人が住んでいない状態だと、老朽化の進行は早くなります。そのまま放置してしまうと躯体部分が腐っていき朽廃状態に陥ります。
朽廃してしまうと、地主さんから借地権の存否を問われてしまい、最悪のケースだと借地契約の解除という事もあり得ます。

また、新しくできた「空き家対策特別措置法」の特定空き家に認定されてしまうと、建物の所有者宛てに通知が来ます。通知を行っても改善が見られない場合には行政で強制的に撤去されてしまいます。

では、借地上の建物が老朽化していた場合や朽廃してしまう前に、借地権者としてどういった選択肢があるのでしょうか？

1. 現状のまま売却する
建て替えをして売却するという方法もあるかと思います。しかし、建替えをするのにどのぐらいの費用が掛かるのでしょうか？
地主さんに払う、建替え承諾料（更地価格の3%～5%程度）・譲渡承諾料（更地価格の10%程度）や建物と建替えるためにかかる費用として、取壊し費用・建替え費用等ざっと見積もっても、2000万以上かかる可能性があります。
しかも、地主さんとの折衝を自分でしなくてはなりません。
こういった労力や費用を費やして3000万で売却しても1000万で売却したのと結局一緒になってしまいます。
現状のまま売却をすれば、手離れ良く売却する事が可能です。

2. リフォームや建替えして人に貸す
軽微なリフォームの場合は地主さんの承諾は必要ありません。しかし、老朽化や朽廃した建物を大規模なリフォーム（増改築）をするとなれば、地主さんの承諾が必要になり、承諾料は更地価格の3%～5%程度と言われています。
リフォームも建替えも、承諾料を含めると多額の費用が掛かります。それを現金で賄えるという方は少ないのではないでしょうか？殆どの方は金融機関から借入をしてその資金を充当していると思います。
お金を借入する場合には、借入額に見合う担保を提供し抵当権を設定しなければならず、それが、借地上の建物だった場合には、地主さんからローン承諾をもらわなければなりません。ローン承諾をもらうのにも承諾料を支払うこともあり、地主さんによっては断られる可能性もあります。

3. 地主に借地権を返す
地主さんに借地権を返すというのも一つの方法としてありますが、地主さんは更地にして返してくださいと言ってくる事の方が殆どです。それは、土地賃貸借契約書に「原状に復して返還するものとする」という条文が入っているからです。
借主には原状回復義務というのが生じます。
しかし、原状回復にも費用が掛かります。逆を言えば、借地権を返さなければ原状回復費用は掛かりません。
借地権は第三者にも売却ができる権利です。借地権を地主さんに返そうと思っている場合は、無料買取査定を不動産屋にお願いしてみるのも一つの手です

1. Point1

   売買・売却

   マーキュリーでは手間なし！スムーズ売買取引を提案いたします。

2. Point2

   直接買取りの流れ

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3. Point3

   借地権でお困りの方へ

   地主さんとの交渉から承諾まで全てお任せください！

4. Point4

   借地権の承諾料について

   譲渡や建て替えには地主の承諾および承諾料が必要になります。

5. Point5

   借地非訟裁判

   借地非訟は４つの申し立てができます。

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