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旧借地権とはプロが分かりやすく借地権の悩みを解決

借地権とは

借地権とは借地権者が建物の所有を目的とし、地代を支払い、他人の土地を賃借し利用することができる権利で地上権や土地賃借権の事をいいます。
平成4年8月に新借地借家法(以下、新法)が制定され、新法は普通借地権・定期借地権と大きく2つに別れ、さらに定期借地権の中には一般定期借地権・事業用借地権・建物譲渡特約付借地権と分類されます。
参照(e-gov):借地借家法第2条第1項(定義)

借地権とは イメージ

借地権には賃借権と地上権がある

借地権には賃借権と地上権が有ります。賃借権は債権、地上権は物権となります。

賃借権とは

賃借権(土地賃借権)とは、土地の貸主と借主の当事者間での債権債務関係であるとされています。その為、借地人は借地権の譲渡や建物を建て替える際等に、地主の承諾が必要になり、譲渡承諾料や建替え承諾料等を支払う必要があります。さらに、地主は底地に賃借権の登記をする義務は無く、借地人は土地利用を請求する権利を持っているにすぎませんでしたが、建物保護に関する法律(明治42年制定)・借地法(大正10年制定)・借地借家法(平成4年制定)の制定により賃借権の物権化(借地権の存続期間、借地契約の更新、第三者への対抗力)してきていると言われています。現在の借地権では、殆どがこの賃借権であると言われています。

賃借権とは イメージ

地上権とは

地上権とは、物権と言われ地主に対して登記を請求でき、第三者に対し強い対抗力を持ちます。賃借権との違いは、売買及び建替え等する際には譲渡・建替え承諾等必要なく、借地人の意志で自由に売買や建替えができる事です。 民法265条(地上権の内容) 地上権者は、他人と土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利を有する。
民法に規定する工作物とは、建物、道路、橋梁、トンネル、鉄塔、地下鉄などすべての地上及び地下の施設をいいます。地上権設定の有無は、土地に登記されます。
地上権は土地を直接的に支配できる強い権利を有するものです。地上権者は、地主の承諾なくして地上権の譲渡や転貸することができます。

地上権とは イメージ

地上権と賃借権の違い

おなじ、他人の土地を利用する(できる)権利として、地上権と賃借権があります。この違いについて解説します。

地上権(物権) 賃借権(債権)
設定行為 地上権設定契約 土地賃貸借契約
登  記 土地に地上権の登記がされる 土地に賃借権の登記は可能だが、していないことが多い(地主の協力義務無)
特  徴 地上権の譲渡・転貸、建替え等については地主の承諾が原則不要 賃借権の譲渡・転貸、建替え等については地主の承諾が原則必要)

地上権と賃借権の根本的な違いは、地上権は物権で、賃借権は債権であることです。
物権とは、直接的にモノを支配できる権利で、債権とは一方がもう一方に対して特定の行為をなすことが請求できる権利です。
もう少しわかりやすく説明すると、地上権の場合、借地権者は地主の意向を介せず、直接借地権者の意思をもって建物を所有する目的で土地を利用する権利で、賃借権の場合、借地権者は債務履行(地代の支払いや地主の承諾取得等)を条件に、地主から建物を所有する目的で土地を借りて利用する権利です。

借地借家法とは?

平成4年8月1日に施行された法律で、建物所有を目的とする土地の貸し借りや、建物の貸し借りについて定めた法律です。
この法律の趣旨は、土地や建物の賃貸借契約における借主(借りている方、借地人・借家人)を保護するものです。
借地借家法が施行される以前は、借地法・借家法・建物保護法という3つの法律によって、借主の保護を定めていました。借地借家法はこの3つの法律が統合され、新しく施行された法律です。

地借家法第1条(趣旨)

この法律は、建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権の存続期間、効力等並びに建物の賃貸借の契約の更新、効力等に関し特別の定めをするとともに、借地条件の変更等の裁判手続に関し必要な事項を定めたものである。

そもそも、モノの貸し借りは民法(平成32年4月1日改正)に定めがあります。

民法601条(賃貸借)

賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対して賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。

日常生活における物の貸し借りは民法の規定に基づきます。
例えば、レンタルショップでモノを借りたり、不動産に関する賃貸借でも貸し駐車場のような建物が関与しない賃貸借においては、民法の規定に基づきます。
建物の貸し借り、建物所有を目的とする土地の貸し借りの場合、民法の規定より優先して、借地借家法の適用を受けます。この様な法律を特別法といいます。なお、借地借家法に定めがない事項については、民法の規定を準用します。

民法と借地借家法の違い

モノの借り貸しについての法律2つ、民法と借地借家法の違いを見てみましょう。

民法(一般法)※平成32年4月1日に改正されました。

民法の規定は、前述したとおり、日常生活においてのモノの貸し借りや不動産に関連することとしては、貸し駐車場等、建物の所有を目的としない土地の賃貸です。

契約期間 50年以下(改正以前は20年以下)
契約方法 規定なし
契約更新

期間満了
法定・合意更新可能
返還 規定なし

借地借家法(特別法)

建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約(借地契約)または、建物の賃貸借契約(借家契約)などです。
日常生活で最も関係することといえば、アパートやマンションを借りる借家契約ではないでしょうか。借地と借家について特別に規定した法律です。
借地借家法の中で、土地の借り貸しについて定められており、借地借家法の適用を受ける借地契約を根拠とする権利を借地権といいます。
つまり、民法と借地借家法は、貸し借りをするモノ(対象物)の違いにより、適用となる法律が変わることがわかります。
建物所有を目的とする土地の貸し借り、建物の貸し借りは借地借家法の適用を受け、その他は民法の適用を受けるということです。土地の借り貸しでも、建物所有を目的としない場合、借地借家法の適用を受けず、民法の適用を受けます。

借地借家法の沿革

借地借家法は、平成4年8月1日に施行された法律で、借地借家法が施行される以前は、借地法・借家法・建物保護法の3つの法律によって、借地人の保護を行っておりました。
時代を遡ると、明治42年(1909年)に建物保護法が施行されるまで、借地人は保護されておらず、土地の所有者が変わった場合、新地主に土地を明け渡せと言われたら、建物を解体し、土地を明け渡さなければいけませんでした。
いわゆる第三者対抗要件がなかったということです。
このように、建物保護法が施行される以前まで、借地人は急に住まいがなくなってしまう恐れがあるという不安定な状況にありました。

明治42年 建物保護法施行 建物の登記がされていれば第三者に対抗できる法律
大正10年 借地法施行 借地権の存続期間や効力、更新などに関して定めた法律
昭和16年 借地人を立退き(更新拒絶など)から守るために地主側には「正当事由」がないと立ち退きを認めなくなりました。
昭和41年 借地非訟手続きの導入。賃借権は売買、増改築など一定の行為を行う場合には地主の承諾が必要となりますが、地主がそれらを認めなかった場合、紛争を迅速に解決へと導くために地主に代わる許可を裁判所が行うことが可能に。
平成4年 借地借家法施行 土地の有効利用を促進するために、更新及び建物の存続期間による契約延長が無い定期借地権などが定められました。

借地権の種類と特徴

借地権はいくつかの種類があります。
これは平成4年に借地借家法が施行され、借地権の種類が増えたといって過言ではありません。
いままで、借地人の保護のために建物保護法や借地法が施行されましたが、借地人を保護するあまり、地主にとっては一度借地権を設定すると、ほぼ土地を返還されることがありませんでした。このため、土地を新たに貸そうとする地主が減り、不動産流通・土地の有効活用が滞ってしまいました。
そこで、契約期間満了によって必ず地主に土地が返還される定期借地権等を定義した借地借家法が施行され、借地権の種類が増えることとなりました。
借地借家法施行以前より借地権が存在しているのは、借地借家法の経過措置により、旧借地法の適用をうけることとなります。

旧法賃借権(旧借地法)

借地借家法施行以前より存在する借地権で、借地法に基づいて設定された借地権です。
借地借家法施行により、借地法自体は廃止されましたが、借地借家法の経過措置により、借地法に基づいた法的定めの適用を受けます。借地法がされたため、旧借地法と呼ばれることが多く、旧借地法に基づく借地権を旧法借地権といいます。

旧借地法による借地権の契約期間

旧法借地権の契約期間に関して、非堅固な建物は20年、堅固な建物は30年になり、これより短い期間を定めた場合、もしくは、契約期間の定めがないものについては、非堅固な建物は30年、堅固な建物は60年とされています。
更新期間に関しては、非堅固な建物は20年、堅固な建物は30年とされており、当事者間の合意があれば、この期間より長く設定することも可能です。
借地権設定者(地主)は遅延なく正当事由(更新の拒絶)を述べた場合はこの限りではありません。借地権の売買(譲渡)をすることも可能です。
売却(譲渡)する際には、地主の承諾また譲渡承諾料(名義変更料)が発生しますので詳しくは弊社の専門スタッフにご質問ください。

旧借地法による借地権の契約期間 イメージ

新法賃借権(借地借家法)

平成4年8月に施行され、新しく普通借地権、一般定期借地権、建物譲渡特約付き借地権、事業用定期借地権というものができました。
旧法と大きく違うのは、この定期借地権という更新の定めのない借地権ができ、借地期間満了と同時に借地人は地主に土地を明渡さなければなりません。
背景には土地の有効利用を促進するため、貸したら返ってこないと言われていた旧法賃借権の改善が目的とされています。
新借地借家法は下記のように分類化されます。

普通借地権(新法)の契約期間

普通借地権は、旧法借地権における性質はそのまま引き継いだ借地権となります。但し、契約期間及び更新の期間に関して変更をしています。
新法では建物の非堅固・堅固に関わらず一律30年(契約期間の定めがないものも含む)とされました。但し、当事者間の合意があれば、この期間より長く設定することも可能です。
更新する場合の期間は第1回目の更新は20年、それ以降の更新に関しては10年間とされています。契約期間と同様に当事者間の合意があれば、この期間より長く設定することも可能です。借地権設定者(地主)は遅延なく正当事由(更新の拒絶)を述べた場合はこの限りではありません。

普通借地権(新法)の契約期間 イメージ

一般定期借地権(新法)の契約期間

一般定期借地権とは、借地契約期間を50年以上と定める借地契約で、特約として、

  • 借地借家法による更新に関する規定を適用しない旨
  • 建物の建替えによる期間延長をしない旨
  • 建物の買取り請求権を認めない旨

を定めたものを一般定期借地権といいます。この契約書は公正証書等による書面で作成したものでなければなりません。

一般定期借地権(新法)の契約期間 イメージ

建物譲渡特約付借地権(新法)の契約期間

建物譲渡付特約借地権とは、借地期間を30年以上と定めた契約で、期間満了になった場合は、地主(借地権設定者)に相当の対価にて建物を譲渡する旨の特約が付された契約となります。
期間満了により借地権が消滅した場合、借地権者または賃借人が建物の使用継続しその使用を請求した場合は、借地権設定者と期間の定めがない借家契約が締結されたものとなります。この場合の建物使用の賃料は当事者の請求により裁判所が決めることとなります。但し、当事者間で賃貸借契約を締結した場合は、それに準ずる形となります。

建物譲渡特約付借地権(新法)の契約期間 イメージ

事業用定期借地権(新法)

事業用定期借地権とは、事業用の建物を所有する事を目的とした借地権となります。存続期間は10年以上50年未満としたものとなり、契約期間において、その取扱いが違います。
10年以上30年未満の事業用借地権の場合は、

  1. 法定更新、建替えによる期間の延長等
  2. 建物買取り請求権
  3. 建物の建替え

についての裁判所の許可は一切適用されません。
30年以上50年未満の事業用借地権の場合は、上記①②③を適用しない旨の特約を定めたものであれば適用されません。
10年以上30年未満及び30年以上50年未満の事業用定期借地契約を締結する場合には、必ず公正証書でなければなりません。

事業用定期借地権(新法) イメージ

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旧法・新法存続期間早見表

借地存続期間に関する旧法について

旧法借地権
堅固建物 非堅固建物
当初の
存続期間
存続期間 30年以上 20年以上
当事者による期間の定めがない場合 60年 30年
更新後の
存続期間
存続期間 30年以上 20年以上
当事者による期間の定めがない場合 30年 20年

借地存続期間に関する新法について

新法借地権
堅固建物 非堅固建物
当初の
存続期間
存続期間 30年以上
当事者による期間の定めがない場合 30年
更新後の
存続期間
存続期間 1回目の更新20年以上
それ以降の更新10年以上
当事者による期間の定めがない場合 1回目の更新20年
それ以降の更新10年

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借地権に関する更新・更新料

定期借地権ではない借地権(旧法借地権・新法普通借地権)の場合、20年毎・30年毎などに借地権の契約更新時期を迎えます。
旧法借地権及び新法借地権の普通借地権は、建物の存在している限り、契約更新が前提の権利です。
契約更新時に新たに地主と借地権者間で土地賃貸借契約書等を締結したり、更新料等の交渉がある可能性がありますので、契約期間満了日より1年から6か月間前を目安に借地契約更新について、地主と借地権者間でお話合いを進めた方がいいと思われます。
地主と借地権者間の交渉で契約更新の合意ができない場合、借地権はどうなるのでしょうか。その答えは…借地契約は『法定更新』されます。法定更新とは、借地契約が借地借家法に基づいて、自動的に契約期間が更新されることをいいます。

借地借家法第5条(借地契約の更新請求等)

借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の規定によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでではない。
借地借家法第5条に記載があるととおり、『法定更新』が可能なのは、“建物が存在する限り”です。契約更新時に借地上の建物がない場合、法定更新を主張することはできません。

更新料の目安

借地契約を更新する際、地主と借地権者間の土地賃貸借契約等の契約の定めや、慣習により、借地権者が地主に更新料を支払います。20年に1回、30年に1回の更新料。その目安を解説します。

更新料・・・更地価格の3~5%前後または借地権価格の5~10%前後と言われております。

料率が異なることや、言われておりますという末尾からお判りのように、更新料の金額について、法的に定めがあるものではありません。また、借地権者の更新料の支払い義務も法的に定められてはおりません。
しかし、法的に定めがないからといって地主からの更新料請求について、まったく対応等をしないと地主との関係性が悪化してしまう恐れがあります。
地主との関係性は、将来の承諾取得等についても悪影響を及ぼす可能性があります。この点注意しましょう。

更新料の支払いについて

更新料の支払については契約書に更新料の支払が明記されている場合や記載が無くても両者に支払の合意があり過去に支払した実績があれば、借地人に更新料支払義務があります。更新料は法律的な規制はありませんが、実際の所はほとんどの方が支払をされているのが現状です。
何故かというと地主と揉めたく無かったり、もし裁判になれば時間やお金が更新料以上にかかってしまう為に更新料の支払は一般的に行われているといえます。また更新料の支払ですが、法律的な適正金額がない為に、ほとんどの場合は当事者間の話し合いでその額が決められています。
一般的に更新料は、土地の更地価格に対して5%とされている事が多いようです。また借地期間満了時の契約更新の契約期間は、旧法では堅固な建物で30年、非堅固な建物で20年となり新法では最初の更新時には最低20年で以後の更新にあっては最低10年とされています。
尚、地主が契約を更新しない等の通知は、正当な理由が必要になります。借地期間が満了した時点で建物が無い場合は借地権者から更新請求があっても、地主が拒否する事ができ、正当な理由が無くても借地契約は終了となります。

更新料の支払いについて イメージ

法定更新について

自動的に契約期間が更新される場合の更新の事を言います。借地期間が満了した後に借地権者が借地上の建物を使用していて、それに対して地主が契約終了の期日に遅れる事なく意義を申し立てない場合は前回の契約と同条件で契約が更新されたものとなります

法定更新について イメージ

請求による更新

借地権者が地主に対して契約の更新を求める場合の更新の事を言います。借地期間が満了した時点で建物がある場合は、借地権者は地主に対して借地契約の更新を求める事が出来ます。この更新請求があった場合には借地期間以外は以前と同条件の契約となります。

請求による更新 イメージ

合意更新

最も一般的な方法で、借地権者と地主との合意による更新の事を言います。更新の際、地主との関係悪化を避ける為に、ほとんどの方が更新料の支払をされているようです。

合意更新 イメージ

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借地権の相続

借地権は一般不動産と同じように、相続の対象となります。そのため、借地権を相続する場合、相続税を支払わなければなりません。

借地権付建物は複数名で相続することができます。しかし、借地権は評価額の算出が非常に難しいため、借地権付建物を売却した金額を、相続で分け合うほうが、トラブル回避に繋がります。また、借地権と借地上の建物は同一名義人とする必要があります。異なる名義人とする場合、借地権の転貸とみなされないようにするため、必ず地主様の承諾を得るようにしましょう。

借地権の相続 イメージ

借地権の相続について

借地権物件の取り扱い方

建物の老朽化と朽廃の違い

老朽化と朽廃の違いって何?と思う方がいらっしゃると思います。そもそも、この2つの言葉の意味はどのようなものなのか、これは借地契約の建物明渡しにかかわる裁判などでは、契約存続について重要な意味合いを持ちます。

1. 老朽化とは
建物が経年劣化により、建物自体の性能や品質が落ちていく状態をいいます。人が居住することは可能な状態です。

2. 朽廃とは
人工的にではなく、建物が長年に渡り自然的な腐食状態によって、社会的経済的効用を失った状態(人が住めない状態)をいいます。具体的には建物の土台や柱などが破損し、壁等が剥落し、材料が腐食しているなどの場合です。
裁判では、2の朽廃と認められた場合に、借地契約は終了となります。
(旧法のみ適用となります。新法では、朽廃による借地権が消滅する制度はなくなりました。)

建物の老朽化と朽廃の違い イメージ

老朽化・朽廃した借地権

借地権を親から相続で引き継いだが、他に居住用の家を持っていて使用しないので・・・という相談を多く受けます。
親の世代から使用していたという事もあり、建物はすでに老朽化していることが多く、人が住んでいない状態だと、老朽化の進行は早くなります。そのまま放置してしまうと躯体部分が腐っていき朽廃状態に陥ります。
朽廃してしまうと、地主さんから借地権の存否を問われてしまい、最悪のケースだと借地契約の解除という事もあり得ます。

また、新しくできた「空き家対策特別措置法」の特定空き家に認定されてしまうと、建物の所有者宛てに通知が来ます。通知を行っても改善が見られない場合には行政で強制的に撤去されてしまいます。

では、借地上の建物が老朽化していた場合や朽廃してしまう前に、借地権者としてどういった選択肢があるのでしょうか?

1. 現状のまま売却する
建て替えをして売却するという方法もあるかと思います。しかし、建替えをするのにどのぐらいの費用が掛かるのでしょうか?
地主さんに払う、建替え承諾料(更地価格の3%~5%程度)・譲渡承諾料(更地価格の10%程度)や建物と建替えるためにかかる費用として、取壊し費用・建替え費用等ざっと見積もっても、2000万以上かかる可能性があります。
しかも、地主さんとの折衝を自分でしなくてはなりません。
こういった労力や費用を費やして3000万で売却しても1000万で売却したのと結局一緒になってしまいます。
現状のまま売却をすれば、手離れ良く売却する事が可能です。

2. リフォームや建替えして人に貸す
軽微なリフォームの場合は地主さんの承諾は必要ありません。しかし、老朽化や朽廃した建物を大規模なリフォーム(増改築)をするとなれば、地主さんの承諾が必要になり、承諾料は更地価格の3%~5%程度と言われています。
リフォームも建替えも、承諾料を含めると多額の費用が掛かります。それを現金で賄えるという方は少ないのではないでしょうか?殆どの方は金融機関から借入をしてその資金を充当していると思います。
お金を借入する場合には、借入額に見合う担保を提供し抵当権を設定しなければならず、それが、借地上の建物だった場合には、地主さんからローン承諾をもらわなければなりません。ローン承諾をもらうのにも承諾料を支払うこともあり、地主さんによっては断られる可能性もあります。

3. 地主に借地権を返す
地主さんに借地権を返すというのも一つの方法としてありますが、地主さんは更地にして返してくださいと言ってくる事の方が殆どです。それは、土地賃貸借契約書に「原状に復して返還するものとする」という条文が入っているからです。
借主には原状回復義務というのが生じます。
しかし、原状回復にも費用が掛かります。逆を言えば、借地権を返さなければ原状回復費用は掛かりません。
借地権は第三者にも売却ができる権利です。借地権を地主さんに返そうと思っている場合は、無料買取査定を不動産屋にお願いしてみるのも一つの手です

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借地権の評価・固定資産税

相続評価額の概要

借地権も他の不動産同様に相続の対象となり相続税が発生します。相続評価額算出の仕方は二通りあり、国税局が定める路線価に対し、借地権割合を掛ける方法、また、路線価が定められていない地域に関しては倍率方式というものが有り、これは固定資産税評価額に対し、一定の倍率を掛けて計算する方法が相続評価額となります。売買や買取をご希望される場合の参考金額となりますので必ずチェックを行いましょう。

相続評価額の概要 イメージ

相続評価額の計算方法

借地権の相続評価額(借地権価格)は、更地(自用地)と仮定した場合の評価額に借地権割合を掛けて求めます。借地権割合は国税局が各地域ごとに設定していますが、一般的に、土地の評価額が高い地域(商業地など)ほど借地権割合は高くなります。借地権割合は、国税庁のウェブサイトにある路線価図で確認することができます。例えば、1億円の評価額の土地で、6割の借地権割合であれば、借地権価格は6000万円になります。この価格に応じて、相続税や贈与税が発生することになります。

相続評価額の計算方法 イメージ

借地権の相続評価額 = 自用地としての評価額 × 借地権割合
例:1億円の評価額で借地権割合が60%の場合
1億円 × 60% = 6,000万円

相続税の計算方法

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借地権更新・売買に関するQ&A

借地を更地にした場合

借地の建物を建て替えする場合、更地にすると借地権はなくなってしまうのか?

借地権は、建物所有を目的とする土地賃貸借契約となります。建て替え等するときは、理由のいかんを問わず地主さんの承諾は必要になり、承諾を取らずに更地にしてしまった場合、地主さんから借地権の解除を言われる可能性があります。
また、建物を滅失(建て替えの為の取り壊し、火災など)した場合に借地権の対抗力を要するには、建物が滅失した日および建物を特定できる事項(建物登記簿の表題部にある所在、家屋番号、種類、構造、床面積等、新たに築造する旨)を記載した看板などをわかりやすいところに掲示しなければなりません。
逆を言えば、建物を特定できる事項を記載した看板を設置しない場合は、第三者に借地権を対抗できないと言えます。
判例では、掲示を一旦した後にその掲示が撤去された場合には、撤去後にその土地について所有権を取得した第三者には対抗できないとされています。簡単に言うと、建物が滅失した場合、速やかに建物を特定できる事項を記載した掲示を見やすい場所に設置し、新しい建物が建築され登記をいれるまでは継続して掲示していないと第三者に対抗できません。

駐車場として貸している場合に借地権は発生するのか?

土地を所有しています。法人に駐車場として貸しています。借地権は発生するのか?また、解約方法はどうすればいいか?

借地権は建物を所有する目的で土地を借りる権利となります。現状、駐車場との事なので借地権は発生しません。駐車場として貸しているのであれば、借地借家法は適用されませんので、1~3ヶ月前に解約通知をだせば解約が可能です。

借地の転貸と借地上の建物の賃貸

借地上に建物を建てて両親が住んでいましたが、施設に入居することになり使用しないので人に貸そうと思っています。しかし、土地賃貸借契約書を見たら転貸禁止の条文が記載されています。人に貸すことはできないのでしょうか?

建物を賃貸に出すことは可能です。土地賃貸借契約書上に記載されている転貸禁止条文は、土地を他人に転貸する事を禁止する条文のことです。簡単に言えば、借地上に土地賃貸借契約名義人以外の建物を建てたり、建てさせたりすることです。

借地の一部にプレハブを建てる場合

借地上の土地の一部にプレハブを建てる(テイクアウト形式のお店)つもりで見積もりをとった後に地主さんに話をしてみたらダメと言われてしまった。地主さんから許可を貰えなかったら建てることはできないのでしょうか?

一般的には建物を建て替えする際には建て替え承諾を得て行う必要がありますが、今回は建て替えではなく工作物を新規で設置することになると思います。法律的要素がかかわってくるので弁護士に相談して地主さんと交渉してみてください。

底地の購入

地主から底地を購入しようと調整中ですが、地主さんの希望が実勢価格の底地割合で、私は路線価の底地割合で買いたいと思っています。こういった場合どのように交渉していけばいいですか?

底地を購入できるチャンスは殆ど少ないです。それは、地主さんの意向として借地を更地にして返してもらい、有効活用したいと思っている方が殆どだからです。
予算の関係もあると思いますが、多少高くても購入できるのであれば底地を買って所有権化されたほうがメリットは大きいと思います。

地代の滞納

地代を5年ほど滞納している。先日、地主さんに相続が発生し、その相続人の代理人(弁護士)から連絡があり現況の建物そのまま引き渡してくださいと通知がきた。どうしたらいいでしょうか?

地代を滞納している場合、借地権の権利が危ぶまれます。
地代とは土地を借りているわけですからその対価として支払うお金となります。
その為、その対価の支払いを怠ると地主さんから退去の通知など来てしまいます。
今回の場合は、現在の建物の市場価値を把握したうえで地主さんや代理人の方とお話し合いをされたほうがいいと思います。

地代の供託

地主さんと地代の値上げの件でもめています。どうしたらいいでしょうか?

地代の供託とは、地主さんと借地権者さんの間で賃料や更新料をめぐる争いが起き、貸主が地代の受け取り拒否をした場合(地主さんから地代の値上げを言われ、その金額が周りの地代相場とかけ離れ、納得出来ず、従前の地代を支払おうとした場合に受け取りを拒否された)や貸主の死去で相続人が不明になった場合などに備え、供託所がある法務局へ地代を預けておくことをいいます。

借家人が立ち退いてくれない

アパートを所有しています。老朽化しており建て替えようと思って借家人に立ち退きの話をしたところ立ち退きはしないといわれてしまっている。最後の借家人に声をかけたら出ていかないといわれ困っている。立ち退きが難しい場合でも買取は可能でしょうか?

買取は可能です。借家人さんの立ち退きが難しい物件でも、現状のまま買い取らせていただきます。借家人様の交渉などは弊社が契約後に行いますので手離れ良く売却できます。

親が高齢の為、借地権の処分について

昭和初期から土地を借りています。親が所有しているが高齢のため何かあった時の為に知識を付けておきたい。

基本的には、借地権者様が他界をされても、相続人がその地位を継承いたします。

以前、別のお客様のご相談で、こんなトラブルも有りました。
借地権者の方がお亡くなりになり法定相続人が3人いました。その法定相続人の方々は、売りたい、貸したい、使用したい等、各々考えが別で相続の時にもめてしまったそうです。

相続される方々が多数いる場合には、他の財産などと調整を測って不動産に関しては単独で相続をされたほうがトラブルの回避にもなります。
また、相続をする前に売却の意向があるのであれば、相続の申告、遺産分割、登記等の余計な手間暇が省け、現金として残るので相続人が多数いる場合でも分け合うことが可能となります。

相続のトラブルは結構ご相談を受けることが多いので気をつけたほうが良いと思います。

地主さんとのトラブル

地主さんから建物収去明け渡しの訴訟を請求されている。借地権は売れると聞いたのですが、こういった案件でも買い取ってくれるのでしょうか?

今までの経緯など詳しいお話をお伺いできれば対応させていただくことは可能となります。地主さんからの明け渡し請求には正当事由が必要になります。

無断増改築

自宅のリフォームをしていたら、地主さんから無断増改築にあたるので契約解除をすると言われました。どうしたら良いでしょうか?

改築は、非常に線引するのが難しいものとなります。地主さんによって様々で同じ改築でも主張してきたり、してこなかったりと、事前に地主さんにお話をし、工事内容を伝えてから行うとトラブル回避になります。

借地権に関するQ&A

大庭 辰夫

記事監修

借地権や底地で様々な悩みを抱えている方々へ!
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監修者
株式会社マーキュリー 取締役 大庭 辰夫