同時売却って何？地主や借地権者と一緒に売却するメリットや注意点を解説

借地権者と地主が、借地権・底地を売却する意思のタイミングが合い、同時売却に向けてお話しが進むとします。
ここで考えなければいけないことが売買金額の割合です。
つまり、借地権が○○円・底地が○○円と金額を決めることです。
単純に考えると、同時売却によって所有権の不動産として売却できるわけですから、売却する金額（売買代金総額）を借地権と底地の割合で按分すればいいということですが、この按分割合でトラブルになるケースがよくあります。

＜トラブル要因①　借地権割合＞

借地権と底地の割合を考える場合、国税庁の相続税路線価図（路線価図）の借地権割合を参考にすることが多いです。路線価図の借地権割合は、あくまで相続税を計算する基となる相続評価額を算出するために、国税庁が指針としているものです。路線価図にA～Gまでのアルファベットが記載してあり、これに従い借地権の評価割合が９０％～３０％と算出されます。
商業性の高いエリアや、不動産の流通価値が高いエリアなど、土地利用の権利（借地権）の方が評価される場合は、借地権割合が高い傾向にあります。

しかし、不動産売買においては、借地権割合のとおりに按分しなければいけないというルールはなく、あくまでお互いの合意で決定します。
路線価図の借地権割合が６０％のエリアでも、地主様が底地の売却代金割合を４０％で納得されない限り、同時売却は成立しません。
売却代金の按分割合については、お互いが協議して決めなければならず、この按分割合についてトラブルに発展することがあります。

＜トラブル要因②　負担の按分＞

不動産の売買には、金額だけではなく条件が付きます。条件によって、金額が変わるということです。
わかりやすいのは、引き渡す際に現存する建物をどうするか、建物付のまま引渡すのか、解体して更地で引き渡すのか。また、引渡し前に測量を行うのか、行わないのかです。

例えば、借地権者様と地主様の間で借地権と底地の売却金額割合を６０対４０とし、所有権としての売買代金を割合に応じて按分しましょうと合意できたとします。
同時売却によって購入したいと考えている方（買主）が、建物そのままで引き渡しにしてほしい。
だから解体費相当額分安くしてほしいと条件および金額提示をしたとします。
売買代金は建物解体費相当額が減額されることになり、減額した売買代金を借地権者と地主で合意した按分割合に基づいて按分することになります。
この場合、地主様が建物解体費相当額の４０％を負担することになります。
また、測量等費用についても同様です。売買金額の金額按分割合は合意していても、負担割合についてトラブルになることがあります。

同時売却とは、借地権者様が所有する借地権（付建物）と地主様が所有する底地（借地権負担付土地）を同時に第三者に売却することですので、互いの売買契約を同時に履行することが条件となります。
具体的には、借地権者様が所有する借地権（付建物）について、借地権者様と買主が借地権（付建物）売買契約を締結し、地主様が所有する底地（借地権負担付土地）について、地主様と買主が借地権負担付土地（底地）売買契約を締結します。
それぞれの契約書に、この２つの契約が一体（一体不可分）であることを明記し、どちらかの契約が不成立になった場合、もう一方の契約も不成立となるようにする必要があります。また、同時に売却することから、引渡し日も同日にする必要があります。

財務省・東京都財務局・関東財務局等
が土地所有者の借地について