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国が所有している底地の借地権は売却できるの?同時売却のやり方や手順を解説

土地(底地)を東京都や財務省(大蔵省)が所有している借地権

国(財務省)・都道府県・市区町村が所有している底地の事を国有地や公有地と呼びます。
国から借りている土地の場合、借地権者は底地を購入し所有権化することが可能です。
しかし、国の底地を購入しようとする場合には手続きが必要で時間や手間暇がかかってしまいます。
手続きの流れや購入できるまでの期間など解説いたします。
底地を持っている地主さんが個人の方・企業・お寺などのケースが大半となりますが、国(大蔵省・財務省)や地方公共団体(東京都等)などが底地権者となっているケースがございます。有名な例で「森友学園」の問題が昨今国会などで審議されておりますが、これも国有地を学園側が借地として借り上げ、将来的に買い取る事を目指していたとされています。
相続時に地主側が底地を物納した例(相続税の納税による物納)などでは、国や地方公共団体が底地権者となっているケースが多々あるようです

財務局から底地買取通知がきて、お悩みの借地権者様へ。あなたの借地権と財務省所有の底地を第三者へ同時売却できること、ご存じですか?!

マーキュリーでは、国有地・公有地(財務省・関東財務局・東京都財務局等が所有している)の借地権の買い取り実績が多数あります。財務局とのやり取りも弊社で全面的にサポートいたしますので、まずはお気軽にご相談ください。

売却できる理由

国は底地上の建物(借地権)を買い戻すことはありませんが、譲渡承諾料(譲渡する年の路線価に一定割合を乗じた金額)を支払う事により、借地権の譲渡を認めてもらえます。

国有地(公有地)の借地権の場合は第三者に売却するしかない

一般の個人や法人が地主さんの場合、地主さんが借地権を買取る可能性はありますが、底地を財務省等が所有している場合は、借地権の買取りは行いません。つまり、国等が地主の借地権は第三者に売却する方法しかありません。
財務省や東京都等が地主の場合、規定の承諾料(路線価や公示地価を参考に算出する)を支払うことにより、借地権の譲渡を認めています。また底地との同時売却も可能です。

同時売却とは?

同時売却とは、借地権と底地権を同時に第三者へ売却してしまう方法です。
国は底地を第三者へ譲渡することがありませんし、相続などで代替わりする事もありませんが、借地権を買い戻してくれない為、国有地の借地権売却は基本的に「底地・借地同時売却」となります。
借地権を単独で第三者へ売却するよりも、底借(そこしゃく)同時売却をする事により次の買主は借地と底地を同時に取得することが可能となり、所有権化することができます。
所有権となることで不動産としての流通もしやすくなり、地代なども生ずる事がなく、不動産としての価値が大幅に上がります。
この「底地・借地同時売却」は国有地以外の場合でも可能です。しかし、借地権者側が借地権を売却したいと思っている同タイミングで底地権者(地主)側も底地の売却を考えている必要があり、売却価格の按分(借地・底地の価格按分)の交渉や、地主さんは借地も自分の土地なので無償で返して欲しいと思われている場合などもあり国有地以外のケースでは話がすんなりとまとまらない事が多いのが現状です。
その分、国有地の場合では売却にあたって地主(国)との交渉で揉める心配がなく、同時売却を国に申し込んで所定の審査を通過すれば底地も同じタイミングで第三者へ売却してくれるのでスムーズに話をまとめる事ができます。

借地権とは イメージ

底地を買えるかは地主によって変わる

底地を持っている地主さんが個人の方・企業・お寺などのケースと国や地方公共団体などのケースでは大きく異なる点がございます。

底地を持っている地主が個人の方・企業・お寺などのケース

  • ■借地権者側が底地を買い取る事が場合によっては可能(協議が必要)
  • →それによって所有権化することができる

  • ■借地権を地主(底地権者側)に売却する事が場合によっては可能(協議が必要)
  • →それによって所有権化することができる

個人や法人が底地を所有している場合の同時売却

底地を持っている地主が国や地方公共団体などのケース

  • ■借地権者側が底地を買い取る事が可能
  • →それによって所有権化することができる

  • ■借地権を地主(底地権者側)に売却する事ができない
  • →国や自治体が借地権を買い取ることはありません

国有地(公有地)国や自治体などが底地権者となっている場合の借地権は、第三者に売却するしか手段がないので注意が必要です。一方で、譲渡承諾料を国や自治体などに支払うことで第三者への譲渡を認めてもらえます。※地主さんが特に個人などの場合では、第三者への売却・譲渡を認めないと言ってこられるケースがございますので、それと比べると売却は容易にできるでしょう。

国有地の借地権は譲渡承諾及び同時売却の手続きが複雑?

国が底地を所有している場合、譲渡承諾及び同時売却する手続きは時間と労力が必要になります。書類のやり取りでも4~5回あり、その間に財務省や財務局に足を運んだりしなければなりません。もし、書類に不備があればやり直さなければならなくなり、その分時間が伸びてしまいます。下記が同時売却に関する一例の流れになります。

  1. 借地権付き建物の売買契約を行います
  2. 底地の購入申込書を国に提出
  3. 国から買受条件が通知されます。
  4. 借地人さんが買受承認通知を国に提出
  5. 買受条件決定後、底地の一括決済及び借地権の決済となります。

※底地の買受申し込みから決済まで約3ヶ月程度かかります。

同時売却に関する一例の流れ

マーキュリーは、譲渡承諾及び同時売却の手続きを全面的にサポート!

借地人さんは売却手続きを進めたくても、多くの方はお仕事等の関係でその手続きなどに時間を割くことができません。
弊社ではそういったお悩みを抱えているお客様を全面的にサポートいたします。
国や東京都等が地主の借地権を、国(財務省や関東財務局)・東京都(東京都財務局)より譲渡承諾を得て、弊社にて直接借地権を単独買取りや国・東京都の底地との同時売却による借地買取りの実績を基に、スムーズにご売却できる環境を整えております。
また、お客様一人一人の事情などをお伺いし、臨機応変に対応させていただきます。

大庭 辰夫

記事監修

借地権や底地で様々な悩みを抱えている方々へ!
その悩み解決します。

監修者
株式会社マーキュリー 取締役 大庭 辰夫