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借地権の更新料の計算方法
及び更新料は支払うの?

借地契約の更新について

旧法借地権においては、契約期間満了と共に地主さんに更新料を支払い借地契約の更新を行うことができます。 地主さんとしては、契約満了と共に借地の更新をせずに、更地にして返して欲しいと思われるかもしれませんが、借地権者側が借地の更新を希望していたり、借地権付き建物が現存している場合は、原則更新を行わなければなりません。 やはり借地権者の住居などを奪うことになってしまうので、相当な正当事由が地主側にない限りは、更新拒絶は認められないでしょう。 そこで、更新料をもらうことで借地契約の更新を行う慣習となっております。※定期借地権の場合は、契約満了と共に借地権は消滅し更新を行うことはできません。 ただし法律的に支払い義務が生じる訳ではありません。あくまでも地主と借地人側の合意に基づき決められる事項となっております。大半は借地権における契約書に更新料の支払いついて記載がされているはずなので、まずは契約書の確認が必要です。契約書などが存在せず、口約束によって更新の取り決めをしている場合、そして地主が代替わりしている場合などはどのような約束であったか定かではありません。いきなり地主さんから更新料の請求をされどうすれば良いのか分からないといった悩み・トラブルも多く発生しているようです。 上記のような場合においても、法律的には支払い義務はありません。建物が現存している場合は、法定更新されます。しかし、今後何十年と地主さんと付き合っていかねばなりませんので円満解決するように適正な更新価格であるのならば、支払いに応じて契約の更新をした方が賢明かと思われます。そして今後のトラブルを未然に防ぐ為にも更新契約書を作成することをお勧め致します。こういった問題は法律事務所(弁護士)の業務となりますので、お困りのことがございましたら弁護士さんにご相談されると良いでしょう。

借地権の更新料 イメージ

旧借地法の契約期間と更新期間

当事者間で契約期間についても協議を行う形となりますが、法律で期間が定められております。

旧法借地権
堅固建物 非堅固建物
最初の
契約期間
契約期間 30年以上 20年以上
契約期間の定めがない場合 60年 30年
更新後の
契約期間
契約期間 30年以上 20年以上
契約期間の定めがない場合 30年 20年

普通借地権(新法)の契約期間及び更新期間

新法借地権
堅固・非堅固建物の区別は無くなりました
当初の
存続期間
存続期間 30年以上
契約期間の定めがない場合 30年
更新後の
存続期間
存続期間 1回目20年以上
以降の更新10年以上
契約期間の定めがない場合 1回目20年
以降の更新10年

なお、当事者間でこれよりも長い期間を定めた場合は、その長い期間が優先とされます。逆に短い期間(5年や10年)は借地権者に不利な特約とされ無効となります。

借地権の売買・売却

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更新料の計算方法

更新料は、その地域や慣習、個別事情、地主・借地人双方の取り決めにより異なります。一般的には、「更地価格×2%~5%程度」とされておりますが、自己利用価値の高い都心部になるほど更新料が高くなる傾向がございます。 更地の評価額は、路線価に土地の面積をかける事で算出できます。460Cとなっている場合、50平方メートルの土地の評価額は、460千円×50平方メートル→2,300万円となります。 参考リンク:財産評価基準書|国税庁

マーキュリーだからできること

不動産の売買価格は、近隣の取引相場によって決まっていきますが、借地権の売買となれば、話は違ってきます。基本的に近隣相場をもとに算出はしていきますが、地主さんの承諾条件、地代、土地の形状などによって様々となります。

借地権の売買には地主さんの譲渡条件等、交渉が必要になります。譲渡条件は譲渡承諾料だけではなく、新しく買われる方の地代や借地期間など取り決めを行わなければなりません。地主さんによって条件は様々で具体的に話が進まないケースも多くあります。
売買の条件が決まらなければ譲渡承諾を認めていただけないので、売却は難航してしまいます。
また、借地や底地は権利関係が複雑であるのと、法律や慣習が難しく借地や底地を専門に扱っている業者ではないと取り扱いが難しいものとなります。安易に借地権者さんや底地権者さんに交渉してしまうとトラブルになってしまうケースもあります。

弊社にご相談に来るお客様は、一度仲介業者さんに依頼をしたが、交渉が拗れてしまい一向に話が進まなくなってしまった後にご相談いただくケースも多々有りました。

弊社では、まず依頼者からヒアリングし、様々なアプローチ方法で交渉していきます。
一方通行の交渉は相手の機嫌を損ねます。借地権者さんや底地権者さんはもちろんの事、借地・底地に関わるすべての人のお話を伺った上で交渉していきます。

マーキュリーではお客様第一で売却のお手伝いをさせて頂きます。お気軽にご相談ください。
また、借地権の買取を行う際にかかってしまう売主さんの負担(測量、残置物撤去、建物解体、瑕疵担保免責など)を全てマーキュリーで負担いたします。
もちろん買主となるため仲介手数料も一切かかりません。

大庭 辰夫

記事監修

借地権や底地で様々な悩みを抱えている方々へ!
その悩み解決します。

監修者
株式会社マーキュリー 取締役 大庭 辰夫