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借地権の相場を徹底解説本来の価格とマイナス要因とは

借地権の相場はどのくらい?

借地権付き建物の媒介を依頼する際の相場の目安について紹介します。そして、なぜ?借地権付き建物の取引価格が変動してしまうのか簡単に紹介します。
借地権の相場を手っ取り早く知りたいという方もいらっしゃるかと思いますが、現実的には相場額を算出するのは、それほど簡単なことではありません。神奈川県宅建協会が公表している見解を一つのヒントにするならば「理想の不動産価格の半額プラスアルファ」が目安になります。
取引価格の相場が立てづらい根拠や、本来の価格の算出方法について紹介します。

借地権付き不動産の価格に明確な基準はない!

借地権付き不動産を取引する際に、明確な基準は決まっていません。査定を依頼しないと取引額の目安を把握することが難しいのは不動産全般にいえることですが、借地権の場合には特に査定額が変動しやすいことも要注意です。
従って「借地権付き不動産の相場は、通常の不動産の〇割だから、この不動産の価値は・・・くらいかな」と短絡的に計算してもほとんど意味はありません。借地権の相場を知るためには、明確な基準がないことを理解したうえで、できるだけ誤差を小さくするための知識を得ることが重要なポイントになります。

借地権付き不動産の価値が評価しづらい要因としては以下の点が挙げられます。

  • 借地権は譲渡、増改築・建て替えの際に必ず地主さんの承諾が必要になり、その際に費用もかかること
  • 借地権を購入した人は、購入後に地主さんと地代の支払いについて交渉しなければならないこと

こうした状況の一つひとつは、地主さん一人一人によって諸条件が違うからです。地主さんによっては譲渡承諾料は更地価格の10%と言っている人もいれば、借地権付き建物を取引価格に対する10%という地主さんもいらっしゃいます。それぞれの承諾条件の内容や物件の状況に応じた価格がその都度、見積もられるケースが一般的です。

借地権付き不動産の価格の目安

路線価から評価額を割り出すことができますが相続税を計算するための指標であり、この金額で売れるというわけではありません。

路線価

路線価は、1㎡あたりの宅地の評価額のことであり、毎年国税庁が売買の実績や不動産鑑定士による評価などを元に発表しています。遺産相続の際の土地価格の算出のために用いられます。国税庁のホームページで最新の路線価をチェックすることができます。

公示価格

地価に基づいて不動産鑑定士が算出する土地の価格のこと。土地の評価額の一つです。公共事業のための用地買取価格や民間の土地の売買価格の基準となっています。

借地権割合

土地の評価額に対する借地権価格の割合のこと。国税庁:財産評価基準書路線価図・評価倍率表にて現在の借地権割合を確認することができます。30%~90%まで幅広く定められていますが、傾向としては都心部ほど借地権割合が高くなる傾向があります。

参照:国税庁:財産評価基準書路線価図・評価倍率表

東京都と千葉県の借地権割合の比較

下図を見ていただくとわかりますが、東京のビジネス街飯田橋では、借地権割合が70~80%で設定されているのに対して、都心から少し離れた千葉県袖ケ浦市神納では50%に設定されている地域が大半です。このように都心ほど借地権割合は高く設定される傾向があります。

 

 

 

 

借地権割合
A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%
千代田区飯田橋路線価図

千代田区飯田橋路線価図

千葉県袖ケ浦市神納路線価図

千葉県袖ケ浦市神納路線価図

借地権の相場が下がってしまう要因となりうるポイント

借地権はなかなか思うように取引できないということですが、価格が下がってしまう要因とはどのような点があるのでしょうか?あらかじめ要因が分かっていれば「本来の価格」に近い価格での取引を目指すことができるので、ぜひ参考にしてください。

地主さんとの関係がこじれている

借地権において、最も重要なポイントとなるのは地主さんの承諾および良好な関係です。地主さんとの関係がこじれてしまうと、購入者も地主さんに対して地代や用途変更の相談・交渉がしづらいことが予想されるので、どうしても避けられてしまいます。
また、更新期間が間近に控えている場合は、買い手(一般の方が買主の場合)の方から敬遠されやすいので要注意ですが、買取業者さんなどに依頼する場合には更新時期はほとんど関係ないと思っていただいて問題ないと思います。

諸費用や地代の負担が大きい

借地権の場合、譲渡や建替え、更新の際などに地主さんの承諾料や更新料がかかります。また、毎月の地代の支払い義務もあります。地代や更新料などの負担が大きくなればなるほど、買い手の方の条件も大きく異なってきます。
こうした諸費用や経費の負担が大きいケースでは、借地権の価格も下がりやすくなってしまいます。

土地や建物の条件があまりよくない

例えば、日当たりが不良だったり、最寄駅からのアクセスが悪かったり、住居として建物が使いにくい間取りだったりする場合に、所有権の不動産もそうですが借地権も価格が安くなってしまう可能性が高いです。物理的に対処が困難なケースもありますが、例えば日当たりの問題を解消するために改築をすべきか否かについては、地主さんの意向を聞いてから手続きを進めましょう。

地主さんからローン承諾許可が得られていない

買い手の方が借地権を購入する際にローン承諾を地主さんから得られない場合があります(厳密にいえば、抵当権設定の承諾が得られない場合)。住宅ローンが使用できないと購入者は現金一括で購入することになるため、個人の購入者にとってはとても厳しい条件になってしまいます。
こういった場合には、借地権付きの建物を仲介ではなく、不動産業者に買取を依頼することでリスクを回避できます。

マーキュリーだからできること

不動産の売買価格は、近隣の取引相場によって決まっていきますが、借地権の売買となれば、話は違ってきます。基本的に近隣相場をもとに算出はしていきますが、地主さんの承諾条件、地代、土地の形状などによって様々となります。

借地権の売買には地主さんの譲渡条件等、交渉が必要になります。譲渡条件は譲渡承諾料だけではなく、新しく買われる方の地代や借地期間など取り決めを行わなければなりません。地主さんによって条件は様々で具体的に話が進まないケースも多くあります。
売買の条件が決まらなければ譲渡承諾を認めていただけないので、売却は難航してしまいます。
また、借地や底地は権利関係が複雑であるのと、法律や慣習が難しく借地や底地を専門に扱っている業者ではないと取り扱いが難しいものとなります。安易に借地権者さんや底地権者さんに交渉してしまうとトラブルになってしまうケースもあります。

弊社にご相談に来るお客様は、一度仲介業者さんに依頼をしたが、交渉が拗れてしまい一向に話が進まなくなってしまった後にご相談いただくケースも多々有りました。

弊社では、まず依頼者からヒアリングし、様々なアプローチ方法で交渉していきます。
一方通行の交渉は相手の機嫌を損ねます。借地権者さんや底地権者さんはもちろんの事、借地・底地に関わるすべての人のお話を伺った上で交渉していきます。

マーキュリーではお客様第一で売却のお手伝いをさせて頂きます。お気軽にご相談ください。
また、借地権の買取を行う際にかかってしまう売主さんの負担(測量、残置物撤去、建物解体、瑕疵担保免責など)を全てマーキュリーで負担いたします。
もちろん買主となるため仲介手数料も一切かかりません。

大庭 辰夫

記事監修

借地権や底地で様々な悩みを抱えている方々へ!
その悩み解決します。

監修者
株式会社マーキュリー 取締役 大庭 辰夫