任意売却とは？競売との違いやメリット・デメリットを完全解説

「住宅ローンの返済に行き詰ってしまったので、不動産を少しでも高く売って生活を建て直したい」「任意売却なら高く売れると聞いたけど、任意売却とはどのようなものなのか知りたい」「住宅ローンの支払いが滞っているので、差し押さえられて競売にかけられないか不安だ・・・」
以上のような疑問や問題を持つ方も少なくないことでしょう。一般的な不動産売却とは異なる特殊な事情もあるので、任意売却ならではの特徴やメリット・デメリットについても把握しておく必要があります。

任意売却とは？

住宅ローンの支払いが困難になり、従来通りの生活の維持が難しくなってしまう場合に住宅ローンを借り入れしている金融機関と相談し任意で不動産を売却する手法のことです。

任意売却の概要

任意売却とは、所有している不動産の住宅ローンの支払いが難しくなったときに、金融機関の協力を得て不動産を売る方法のことです。本来、住宅ローンが残っていると不動産を売却することはできません。 用語解説の欄で詳しく紹介しますが、住宅ローンを利用して購入する不動産は、金融機関の抵当権が設定されているためです。抵当権とは、簡単にいうと「担保」のことです。売主は、任意売却をすることにより、売却額を住宅ローンの返済に充てることができます。

任意売却の要件

任意売却は、不動産所有者が金融機関に対して相談して依頼するか、金融機関から任意売却の手段を提案されるかのどちらかです。しかしながら、いつでも任意売却を進められるわけではなく、任意売却を進めるためには2つの要件があります。要件①　住宅ローンの返済が困難な状態であること。一般的には、住宅ローンの返済が２～3か月程度滞ってしまった時に、任意売却が認められる可能性があります。要件②金融機関が任意売却に賛成をしていること。任意売却は、あくまで金融機関の協力があってこそ取れる住宅の売却方法です。売却手続き完了後に残ったローンの返済をしなくてはならないためです。金融機関の協力が得られない時には、任意売却の手段を取ることはできません。→交渉の仕方によっては、金融機関との交渉をスムーズに進められます。

住宅ローンの返済プランが厳しくなってくると、どうしても先行きが不安になるものです。しかし、任意売却のメリットをうまく活用できれば、返済の計画がスムーズに進むようになることもあります。資金計画に困った際に、救済の期待ができる任意売却にはどのようなメリット・デメリットがあるのかについて解説します

任意売却のメリット

任意売却のメリットを4つ解説します。これらのメリットをうまく活用し、不動産を少しでも高く・スピーディーに売却することが、生活の立て直しのために重要なポイントです。

• 自分の意思で売却できること

住宅ローンの返済が滞って差し押さえられてしまうと、不動産は自分自身の物ではなくなり、強制的に退去させられてしまいます。売りたい相手に、希望する価格で売ることもできません。差し押さえられる前に任意売却に成功すれば、自分の意思で不動産を売却することができます。

• 住宅ローン滞納などのリスクを周囲に知られる可能性が低い

差し押さえにあったり、その後競売にかけられたりした時には、周辺の方々などに差し押さえの事実が知られてしまいます。しかし、任意売却であれば、住宅ローンを滞納していることや生活に困っていることなどの情報が、外部に知られることはありません。ただし、住宅ローンの滞納を何度か繰り返していると、保証機関に返済滞納の記録は残ってしまいます。その後、住宅ローン・自動車ローン・クレジットカード・保険商品の契約時の審査が通りにくくなってしまうため、早急に生活の立て直しが求められることに変わりはありません。

• 残りのローンの残債について債権者と相談できる

任意売却によって得た金額を全て住宅ローンの返済に充てても、住宅ローンを完済できない時があります。不動産売却後は、抵当権（担保）の無い状態になってしまうため、通常は全額を一括返済しなければなりませんが、任意売却の後には金融機関と相談できる可能性があります。

• 将来の生活の立て直しがスムーズになる

住宅ローンの返済が滞ってしまうと、不動産の他に給与が差し押さえられてしまったり、不動産を差し押さえられて退去を命じられた時の引っ越し費用が工面できなかったりするなど、生活の立て直しが困難になることがあります。任意売却であれば、、売却額がローンの残債を下回る場合であっても金融機関が引っ越し費用程度を手元に残せるように協力してくれるケースが多い、といった理由から生活の立て直しが行いやすくなります。

任意売却のデメリット

スムーズに売却手続きが完了すれば非常にメリットの大きな任意売却ですが、デメリットもあるので紹介します。

• 手続きに手間・時間がかかる

任意売却を進めるためには、手間や時間がかかります。売却手続きを自分自身で進めていかなくてはならないためです。不動産会社への相談・売却金額の設定・購入希望者との各種契約手続きなどを自身で進めていかなければなりません。不動産会社決定後は、不動産会社に実務は任せられますが、少なくとも方向性の決定などは売り主自身が行っていかなければなりません。

• 任意売却を進めるには、要件を満たさなければならない

任意売却の手続きを進めるためには、要件を満たさなければなりません。金融機関が任意売却に協力してくれない時には、任意売却の選択肢を取ることもできなくなります。場合によっては、金融機関に対して交渉力が必要になる場面も考えられます。

• タイムリミットが存在する

任意売却には、タイムリミットが存在します。金融機関との取り決めによって決定されますが、任意売却のタイムリミットは大体4か月程度です。買い手がなかなか見つからない場合、徐々に価格を引き下げたり、競売へ切り替えたりするなどの対応が取られます。

住宅ローンの支払いが困難になった時の不動産の売却方法としては、任意売却の他に競売と通常売却があります。住宅ローンの支払いに困っている方は、次のような疑問や悩みを持つ方も少なくありません。 「結局、任意売却はお得なの？」「任意売却と競売はどっちがお得なの？」 この章では、任意売却と競売や通常売却との違いについて詳しく解説します。

任意売却と競売との違い

競売は、住宅ローンの支払いが滞った時に取られる不動産売却方法の一つです。「競売」といえば、なんとなく「避けたいもの」というイメージがある方も多いと思いますが、任意売却とはどのような違いがあるのでしょうか？競売には、元の不動産所有者にとっては、デメリットや制約が生じます。具体的な相違点は以下の通りです。

• 売却方法

任意売却は、債権者の同意が必要であること以外は、自分の意思で売却手続きを進められます。 競売は、裁判所を通じて強制的に売却手続きが取られます。

• プライバシー

競売にかけられると、新聞やインターネット上に情報が公開されてしまいます。

• 退去や引っ越し時期

任意売却は、タイムリミットの期限内であれば、退去日や引っ越しの日程を踏まえて売却の手続きを進められます。競売は、手続きが完了すると、事情に関係なく直ちに退去しなければならない可能性があります。違いを比較すると、競売は元の所有者にとってデメリットが非常に大きい売却方法であることが分かります。
※競売がスタートした後であっても、債権者の同意さえあれば同時進行で任意売却を進めることができます。

任意売却と通常売却との違い

任意売却と競売の違いについて比較していると「結局、任意売却は通常の不動産売却と同じなの？」という疑問もわいてくるかもしれません。しかし、任意売却と通常の売却にも明確な違いがあります。具体的な相違点は次の通りです。

• 売却の趣旨

通常の不動産売却は、個人の自由な意思によるものです。不動産売却の最大の趣旨は、住宅ローンの返済に充当することです。 従って、債権者である金融機関の同意や協力が不可欠となっています。

• タイムリミット

通常売却の場合は、売り主の好きなタイミングで自由に売却できます。しかし、任意売却は債権回収が主な目的であるため、売却にはタイムリミットが設けられます。少しでも高く売れることよりも、早く確実に売れることが重視されるということです。

• 不動産会社

通常売却の場合、大手不動産会社や地域密着型の一般的な不動産会社と媒介契約を結ぶケースが一般的です。しかし、任意売却は特殊な性質を持つ契約であるため、任意売却の取り扱いに長けた会社に依頼した方がスムーズに売却できます。

• 同意の必要性

通常売却であれば、手続き上は所有者本人の意思のみで売却手続きを進めることができます。任意売却には、債権者や連帯保証人の同意が必要です。

以上のように、通常売却と任意売却とでは、売却の意味合いが大きく異なります。

任意売却の手続き方法では、住宅ローンの返済について困っている時や、滞納が続いてしまって銀行から任意売却を提案された時には、どのような手順で売却を進めればよいのでしょうか？この章では、任意売却を進める際の手順について解説します。

手順①不動産会社の選定

任意売却での売却を進める場合、不動産会社の選定を行います。任意売却では、売却までの期間に限りがあることや、売却手続き自体が特殊であることから、自分にピッタリあった業者を選ぶことが大切です。任意売却を強みとしている業者の中には、不誠実な業者もあるため、業者選びの成否が売却の満足度に直結します。

※任意売却の相談先として、弁護士などの法律専門家に相談をする方法もあります。

任意売却をしても残金を完済できないケースなどで債権整理の相談をする場合には、弁護士への相談が必要になる場面はありますが、法律の専門家は不動産についてのプロというわけではありません。また、不動産の媒介契約ができるのは宅地建物取引の免許を受けた業者のみです。

手順②債権者に任意売却の相談を申し入れる

債権者（銀行などの金融機関）に対して、任意売却の相談を申し入れます。債権者が任意売却に同意してくれれば、金額や販売期限・売却後の残債の返済方法を打ち合わせし、任意売却の手続きをスタートします。売却の流れは、一般的な不動産売買の流れとほぼ同様です。購入者が見つかったら、入居日などを確定の上、売買契約手続きを締結しましょう。

手順③決済と清算

不動産の売却手続きと同時に、不動産の代金を回収します。不動産の売却額は、主に住宅ローン返済のために充てられますが、不動産会社の仲介手数料や登記費用・印紙代・引っ越し代など、売り主の手元に必要な分の配分も必要です。あらかじめ作成した配分表に基づいて、売却額を清算し金融機関などと決定した売却後の返済プランに移行します。