不動産買取のすべて！買取金額は本当に安くなる？

不動産会社の種類について、おさらいしましょう。不動産会社は２つの種類に区分されます。それが、不動産“仲介”会社と不動産“買取”会社です。中には、その両方を兼ねている不動産会社も存在します。

不動産仲介会社とは？

不動産仲介会社は、不動産を売りたい人と不動産を買いたい人を繋げる（仲介する）ことをしています。不動産仲介会社は、成約報酬体系となっており、無事に不動産売買が成立（成約）に至った場合に仲介手数料が発生します。つまり、手数料を得ることを目的として営業をしています。

不動産買取会社とは？

不動産買取会社は、不動産を売りたい人から不動産を買取り、自社にて不動産市場に流通しやすい形に事業（建替えやリフォームなど）を行い、再度不動産販売を行っています。不動産買取会社は、買取りした金額に事業経費を加えた金額と再度販売する販売価格との差益を得ています。つまり、転売益を目的として事業を行っています。
同じ不動産会社であっても営業目的が異なるため、注意が必要です。不動産売却において、仲介して欲しいのであれば不動産仲介会社に、買取して欲しいのであれば不動産買取会社にご相談することが必要です。

不動産買取会社に買取りを依頼すると、安くなるんでしょ？買い叩かれるのでは？と思い方もいらっしゃると思います。
実際に色々なサイトを見ても、不動産買取会社に買取金額は、仲介で不動産を売却した場合の1～3割程度減額される。なんて断定するような記事もあります。
実際には、不動産買取会社に買取依頼をする場合、安価になる場合がある。という表現が正しいでしょう。
しかし、不動産買取会社の方が仲介で売却する金額よりも高く売却できる（買取できる）なんてケースもあるのです。
また、不動産買取会社に依頼した方が良いケースもあるのです。不動産買取会社＝安くなるという一概に決めつける考え方は、むしろ選択肢を狭めていることになるのです。売却を検討している不動産に合った売却方法を模索することが大切です。

不動産買取会社の方が高く売却できる（買取できる）ケースとは？

不動産仲介会社に仲介を依頼し、一般の方に売却するよりも、不動産買取会社の方が高く買取ができるケースをご紹介します。

ケース①　土地の敷地面積が広く、敷地分割が可能なケース

土地が広く、敷地分割が可能な場合です。例えば、活発に取引される土地の大きさが20坪前後、取引相場が１坪あたり100万円の住宅地エリアで、60坪の土地を売却したいとします。
取引相場が坪100万円なので、仲介会社に依頼して6,000万円で売れるでしょうか？答えは、6,000万円で売却することは困難です。
住宅地の不動産の場合、土地の大きさが大きければ大きいほど、成約する1坪あたりの単価は下がる傾向にあります。これは、取引されるエリアの総額の相場観から大きくかけ離れてしまうと、いわゆる取引相場での売却することが困難となり、取引相場に比べて安くしないと売却できません。
このようなケースの場合、不動産買取会社は、この土地を買取り後、3宅地に分譲することができるので、相場に近い金額で買取することができます。

ケース②　商業性があるエリアなど

商業性があるエリアや高度利用（容積率が高い）可能なエリアの場合です。例えば、賃貸マンションや分譲マンション、ビルが建築可能な土地です。
この様な土地については、専門の不動産買取会社やディベロッパーが得意としており、一般の方が購入しにくいと言っても過言ではありません。
不動産の価値はその最有効利用用途によって変わります。潤沢な資金力をもつ不動産買取会社の開発事業が最有効利用の土地であれば、不動産買取会社が一番高く買い取れると言えるでしょう。

不動産買取会社に依頼した方が良いケースとは？

不動産買取会社に依頼することをお勧めするケースをご紹介します。

ケース①　事情により早く現金化したいケース

不動産買取会社に最大のメリットと言えることは、現金化までのスピードが速いことです。不動産仲介会社の場合、買いたい人を探す時間が必要ですが、不動産買取会社は直接買主となりますので、圧倒的に現金化までのスピードが速いです。

ケース②　秘密裡に売却したいケース

周り近所の方に不動産を売却しようとしていることを知られたくない、その他の事情で秘密裡に不動産売却を進めたいなどの場合、不動産買取会社にご相談されることをお勧めします。不動産仲介会社の場合、不動産売却情報を広く公開し、買いたい人を探します。不動産買取会社の場合、直接の買主となりますので、売却情報が公開されることはありません。

ケース③　何度も内見等の対応ができないケース

現在住まわれている不動産の売却を行う場合、購入検討者が内見を希望した場合、その対応が必要となります。一度の内見で済めばいいですが、何人も購入検討者がいる場合、その都度対応が必要となります。度重なる内見等の対応が煩わしいと感じる方は、不動産買取会社にご相談させることをお勧めします。

ケース④　不動産の契約不適合責任を負いたくないケース

不動産の売主には、買主に対して契約不適合責任を負います。契約不適合責任とは、目に見えない問題で後々に判明した不具合やトラブルのことを指します。例えば、雨漏りやシロアリ問題や地中障害物など多岐にわたります。不動産買取会社に買取依頼する場合、不動産のプロである不動産買取会社が買主となり、売主が契約不適合責任を負わない条件にて売買することが多いです。

ケース⑤　訳あり不動産のケース

借地権や底地、再建築不可・事故物件・共有持分など、一般的な不動産市場において、需要が大きくない物件については、専門の不動産買取会社に依頼された方が良いです。不動産仲介会社に依頼しても、専門外の物件を取り扱ってもらえないなど、具体的に売却相談に至るまで時間を要する可能性があります。

不動産を売却する際には準備をしっかり行うことが重要です。準備不足で思わぬ失敗をしないために事前準備はしっかりしておきましょう。

不動産買取の流れや期間を把握する

不動産会社に不動産を買取してもらう場合の期間は、売主の事情によって期間は伸縮しますが基本的には1か月程度とみておきましょう。基本的な流れは物件の査定（内覧）→査定金額の提示→売買契約→物件の引き渡しという流れになります。

不動産を売却した場合にかかる費用を把握する

※仲介・買取に関係なく発生

※仲介・買取に関係なく発生

価格だけじゃない営業担当との相性も重要

不動産取引は、多くの人にとって人生の中での大きな決断の一つです。物件の売却時、多くの人が最も注目するポイントは「売却価格」でしょう。しかし、高い価格だけが良い取引の全てではありません。取引をスムーズに進めるためには、営業担当との相性も非常に重要な要素となります。

なぜ営業担当との相性が重要なのか？

• コミュニケーションが取りやすい

信頼関係を築ける営業担当とのやりとりは、スムーズなコミュニケーションを可能にします。明確な情報提供や要望の伝達が効率的に行えます。

• 信頼感の確立

不動産取引における問題や不安を相談しやすく、納得のいく取引を進めることができます。

• ニーズの正確な把握

営業担当との相性が良いと、自分のニーズや希望を正確に伝えることができ、理想的な取引を追求することができます。

営業担当との相性を確認するポイント

• 対応の迅速さ

問い合わせや相談に対する反応の早さは、営業担当のプロ意識を示す一つの指標です。

• 明確な情報提供

不動産取引に関する知識や経験を元に、分かりやすく情報提供してくれるかどうかを確認しましょう。

• リスニングのスキル

自分の話をしっかりと聞いてくれ、適切なアドバイスや提案をしてくれるかどうかが大切です。
高い売却価格を得ることも大切ですが、取引全体を通じて安心して進めるためには、営業担当との相性も考慮することが必要です。両方の要素を大切にして、最良の不動産取引を目指すことが重要だと思います。

不動産買取会社に買取りを依頼した場合、どれくらい手残りの金額に差が出るのか、具体的に不動産仲介会社に依頼した場合と不動産買取会社に依頼した場合のお手残りの金額を比較してみましょう。前述しているケースを除き、不動産仲介会社に依頼した方が高く売却でき、不動産買取会社の買取り金額が安くなっているケースを想定します。

手残り金額の検証

売却金額と買取金額に600万円も差がある！と思いがちですが、不動産仲介会社に仲介を依頼し、売却した金額と不動産買取会社に買取ってもらった金額の売主の手残り金額を比較すると、約230万円の違いしかありません。この約230万円の差が大きいか、小さいかは人それぞれの価値観だと思いますが、仲介か買取か、それぞれのメリット・デメリットを比較した上で判断されるのがよいと思います。また、上記例はあくまで例ですので、ケース毎にその差が大きくなったり、小さくなったりします。 また、建物を解体後に地中埋設物（コンクリートガラ）などが発見された場合には契約不適合責任を売主は追わなければならず、売主の費用負担で撤去を行わなければなりません。上記に記した金額（2634.4万円）からさらにて残りが少なる可能性もあります。 不動産買取会社に買取りを依頼すると、単に安くなると思いがちですが、不動産買取会社に買い取って貰う方が良いケースもあれば、不動産仲介会社に依頼して売却できる金額とお手残りの金額はそれほど大きく変わらないケースもある。不動産買取りのメリット・デメリットを比較したうえで、ご自身の不動産を売却するにあたり、最も適している売却方法を選択されることをお勧めします。

登記識別情報もしくは登記済権利証

登記済権利証は、不動産の権利関係が正確に登記されていることを示す公的な証明書です。一方、登記識別情報は、不動産登記情報を電子的に提供するシステムの固有の識別コードを指します。 不動産売却時には必要となります。

実印

実印を使用することで、その取引や手続きが本人の意思に基づくものであることを確認するためです。特に不動産取引は大きな金額が動くことが多いため、取引の正当性や信頼性を保証する重要な手段となります。

印鑑証明書

印鑑証明書は、取引に関与する者がその人物であること、およびその印鑑が登録されたものであることを確認・証明するための書類です。このことにより、第三者による不正な取引や詐欺を防ぐ役割があります。

本人確認書類

不動産売却時の本人確認書類は、取引の信頼性と正当性を確保し、詐欺や犯罪を防止するために必要です。

1号書類：運転免許証・パスポート・マイナンバーカードなど
2号書類：健康保険証・年金手帳など
1号書類であれば1点、2号書類の場合は2点必要になります。

固定資産税納税通知書

売却時には固定資産税の年間分の精算が必要になることが多いです。売却時期によっては、売主と買主で税金を按分して支払う必要があるため、正確な金額を算出するために納税通知書が参考にされます。

建築確認済み証・検査済み証

不動産売却時に建築確認済み証及び検査済み証は、物件の合法性と品質を証明し、取引の信頼性を高めるために必要です。また、これらは金融機関の融資条件を満たすためや、不具合や違反のリスクを回避する目的でも要求されます。

地積測量図・境界確認書

物件状況等報告書

物件状況等報告書は、物件の構造、設備、現在の状態、過去の修繕履歴などの詳細な情報を提供します。これにより、買主は物件の実情を正確に把握でき、売主と買主の間での誤解やトラブルを防ぐことができます。

管理規約

管理規約とは、マンションの共同生活のルールや管理組織の運営方法を定めた文書で、共用部分の使用や住民の義務、ペットの飼育、管理運営、修繕に関する手続きなどを明記しています。これは、マンション内での生活を円滑にするための基本的な指針であり買主に引き継がなければなりません。

下記の条件は売り主様が本来負担しなければならない事項ですが、マーキュリーが買い取る条件として下記は免責・不要となります。

• 契約不適合責任免責
• 測量不要
• 立ち退き不要（借家人付売買）
• 現況有姿

マーキュリーではお客様の不動産に合わせた提案をいたします。 不動産の価格は利用用途によって大きく異なり、最有効利用用途の検証が必要です。 戸建て用地に向いている、アパート用地に向いている、店舗ビル用地に向いている、リフォームが向いているなど、権利調整・不動産開発・不動産再生を一連して事業化できるマーキュリーだからこそ、あらゆる利用用途の検討・検証が可能で、不動産の最大価値を目指した不動産買取が可能です。 また、マーキュリーは、諸問題のある不動産を数多く解決してきた実績や経験を基に、現況有姿（今の状態のまま）の不動産買取を行っております。 売主様のご負担やお手間をなるべくお掛けしないよう、ご売却できるような仕組みづくりを行っております。 豊富な実績や経験、企画、開発をもとに、最適な不動産買取プランを提案いたします。