任意売却後の残債（残ったローン）はどうする？返済方法を完全解説

住宅ローンには、金融会社の金利や諸費用などが含まれており、また購入時の金額でそのまま売却できるわけではないため、希望額で売却できても住宅ローンの残債金額を下回ることは珍しくありません。まずは、残債が残ってしまう時に、一般的にどのような扱いになってしまうのかについて解説します。

任意売却

住宅ローンの支払いを数か月滞納した時に、債権者（住宅ローンを契約している銀行など）の同意のもと、一般的な不動産価格相場に近い金額で住宅の売却手続きをすること。任意売却は、住宅ローンの返済に充てることが目的とされているため期間が設けられており、任意売却に成功すると、強制的に売却手続きがされる競売を避けることができます。

残債の支払い義務は残る

任意売却に成功したとはいっても、必ず住宅ローンが全て無くなるわけではありません。従って、任意売却をしても残債が残ってしまう場合には、次の選択肢の中から対応を考えなくてはなりません。

• 金融機関と相談し毎月の支払額を軽減してもらう
• 債権整理や自己破産などの手段にて、支払いの一部あるいは全額を免除してもらう

ローンの残債は、全額支払うことが原則です。
とはいっても、住宅ローンの負担が苦しかった方にとっては、支払い総額が減ったとはいっても毎月の負担額が変わらなければ、月々の負担は変わらず苦しいものとなります。ましてや、残金の一括支払いを求められても、対応できるケースは滅多にないでしょう。 そこで、現実的な方法として、対応可能な範囲でできる内容を債権者に相談します。「財産を手放したくない」などの理由から、自己破産を避けたい方が多いかと思いますが、債権者側にとっても無理な条件を要求して自己破産されてしまったり、残債が滞納になってしまったりする状況は望ましくありません。そのような状況になってしまうと、結局、住宅ローンが回収できないためです。

無理なく残債を返却していくためにできる相談とは？

残債を無理なく返却していくためには、月々の負担の軽減を金融機関に相談することです。具体的に、どのような対応を相談できるのかについては、債権者との交渉次第になるため、いかに交渉するかが重要なポイントです。

無理のない返済プランを立てるために、あらかじめ知っておきたいポイントが4つあります。知識や実績の豊富な不動産会社に依頼できれば、注意点を踏まえた相談や債権者との交渉に応じてもらえることにはなりますが、業者選びに失敗しないためにも、売り主さん自身が注意点を把握しておくことがとても大切です。

任意売却後の残債にも金利がかかることに注意！

月々の負担を軽減するために、毎月の負担額を安く抑えて長い年月をかけてローンを返済していく方法を取ることがあります。
この時に注意したいのは、任意売却後の残債にも金利が発生することです。負担額を安く抑えすぎると、毎年発生する利息の支払いが精一杯になってしまい、いつまで経っても残債が減らないという自体に陥ってしまうことがあります。無理のないプランを計画することは重要ですが、状況が改善して収入があがったときに負担額を増やしたり、繰り上げ返済をしたりするなどの検討をしましょう。

任意売却額の配分にも注意！

生活を建て直すためには、住宅ローンをひと月でも早く０にして、きれいな状態に整えたいものです。そのために「任意売却で少しでも高く売り、そこで得た金額を全部返済に充てたい」と考える方もいるでしょう。 しかし、任意売却によって得られた利益を全てローンの返済に充当できるわけではありません。 以下の項目にて当面の費用が必要だからです。

• 引っ越し代
• 不要な家財や設備の撤去費用
• 任意売却の際の不動産会社への仲介手数料
• 司法書士費用（抵当権の抹消手続きにかかる費用）
• 管理費や修繕積立金の滞納分
• 固定資産税などの滞納分

引っ越し費用などはあらかじめ準備しておかないと、退去が出来ずせっかく任意売却に成功しても、スムーズな物件の引き渡しが難しくなってしまいます。
このように必要な金額を手元に残すためには、任意売却の相談をするときに金融機関に対して、必要な金額を明示して相談することが大切です。

住宅ローン残債以外の借金やローンの有無もチェック

月々の収支を計算する際には、住宅ローン以外の借金やローンの有無、金額の把握も重要です。住宅ローンの負担を無理のないものにできたとしても、その他のローンの負担が家計を圧迫してしまうことがあるからです。また、その他のローンが負担しきれなくなってしまったり、滞納してしまった場合、負担が高額となってしまい、ブラックリストに記録されてしまったりすることになります。収入と支出、現在のローンなどの状況を総合的に見て、生活を建て直すことが大切です。

どうしても生活の立て直しが困難な時は法的な債権整理も検討する

生活の立て直しが困難な時には、法的な解決策を取った方が良いケースもあります。ローンの返済が厳しい時に取れる法的な対応策は、以下の通りです。

• 任意整理

任意整理とは、残債の支払い金額や方法について、裁判所を通さずに債権者と直接交渉をすることです。一般的には、金利部分の減額などが交渉できる可能性があります。

• 個人再生

個人再生は、借金の返済が困難であることを裁判所に認めてもらい、借金やローン残債の減額を申請する方法です。住宅ローンについては個人再生が利用できないため、住宅ローン以外の借金の負担を軽減する方法として利用できます。財産を手放す必要はありませんが、公務員などの特定の職業に就けなくなるというデメリットがあります。

• 自己破産

自己破産は、裁判所に返済能力がないことを認めてもらうことにより、一切の借金やローンの負担を免除してもらう制度です。自己破産をすると、任意整理後のローンやそのほかの全ての借金の返済義務がなくなります。住宅の他に車などの高価な財産は全て没収されることになります。しかし、自己破産後の給与は自分の収入とすることができるため、生活の再スタートを切ることができます。

専門家に依頼するためにも、実績や事例の豊富な不動産会社へ！

上述の通り、金融機関の相談の際にも任意整理後の返済計画を検討する際にも、法律や不動産の専門知識や経験が欠かせません。繰り返しにはなりますが、任意売却を成功させるためには、実績の豊富な不動産会社に依頼できるか否かが重要なポイントになります。法的な債務整理を行う際には、弁護士や司法書士などの法律の専門家に相談する方法もあります。