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不動産売却の基礎、所有権について解説します。

所有権とは

所有権とは、物を全面的支配できる権利です。物を自由に使用・収益・処分する権利を所有権といいます。法律的な話では、民法第206条以下に規定があります。
民法第206条「所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。」 当たり前の話ですが、物の所有権を有している人がその物の所有者であり、その物は所有者の所有物ということで、所有物の使用・収益・処分をできる人は原則として所有者だけなのです。

所有権とはイメージ
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不動産にかかわる所有権とは

まず、“土地”や“建物”の所有権(土地や建物を所有する権利)です。 一般的に不動産売買において、土地売買や新築戸建・中古戸建売買の場合、土地の所有権を売買すること、土地と建物の所有権を売買することをいいます。
また、分譲マンションなどの1棟の建物のうちの1部屋など区分所有法に基づいて区分された所有権を区分所有権といいます。分譲マンションや分譲オフィスなどの売買の場合、この区分所有権と敷地の利用権を売買することとなります。このことから、分譲マンション・分譲オフィスを区分マンション・区分オフィスを表記する場合もあります。

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所有権と借地権・底地

前述したとおり、一般的な不動産売買は土地および土地と建物の所有権を売買することになります。しかし、借地権・底地の売買の場合は若干異なります。
借地権とは、「建物の所有目的とする土地の地上権または賃借権」です。借地権を有する借地権者は、原則、建物を「所有」しており、土地については地上権または賃借権を有しています。つまり、借地権売買(借地権付建物売買)の場合、借地権者は自身が有する建物の所有権と土地の地上権・賃借権を売却することになります。また、底地とは「借地権が付着する土地」のことをいいます。底地を売買する場合、「借地権が付着する“土地”」を売買することとなります。つまり、底地を売却する底地権者(地主)は、借地権負担付の土地の所有権を売却することになります。
一般的に取引される多くの物件は、そのほとんどが所有権の物件です。土地も建物も同一所有者、土地売買においても借地権などの土地の所有権を阻害する権利がない状態です。

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不動産の種類状況と所有権の関係

不動産の売却を検討する際、不動産の種類(状況)と所有権との関係はどのようになるでしょうか。

土地を売りたい

土地を売却したいと思ったとき、所有者が有している権利(所有権)以外に、その土地に付着している権利があるのか、またその権利がどのようなものなのか確認が必要です。

土地を貸していない

土地の所有権を売却

→土地を第三者に賃貸していない場合、売主は土地の完全なる所有権を有していることとなります。つまり、買主に完全なる土地の所有権を売却する(土地を売る)こととなります。

土地を貸している

※借地借家法に基づく借地権

借地権負担付土地の所有権を売却(底地)

→土地を第三者に貸している、かつその契約が借地借家法に基づく借地権である場合です。売主は借地権の負担がある土地の所有権を有していることとなります。借地権の負担がある土地を先述のとおり、“底地”といいます。つまり、借地権負担付土地の所有権を売却する(底地を売る)こととなります。

土地を貸している ※借地借家法に該当しない賃貸借 例:月極駐車場など

賃借権負担付土地の所有権を売却(借地権ではないため、底地とはいいません)

→土地を第三者に貸している、かつその契約が借地借家法に基づかず、民法に基づく賃借権である場合です。借地借家法に基づくのか、民法に基づくのかの違いは、契約の目的が“建物所有”を目的としているか否かです。売主は賃借権の負担がある土地の所有権を有していることとなります。つまり、賃借権負担付土地の所有権を売却することとなります。

家・戸建を売りたい

家・戸建てを売却したいと思ったとき、まずは土地と建物の所有者名義が同一か、確認が必要です。これにより、土地に対する権利がわかります。そして、建物に対する権利関係についても確認が必要です。

土地も同一所有者

土地・建物の所有権を売却

→土地と建物の所有者が同一の場合です。売主は土地と建物の完全なる所有権を有していることとなります。つまり、土地と建物の完全なる所有権を売却することとなります。

土地は第三者所有

※借地借家法に基づく借地権

土地の借地権、建物の所有権を売却

→土地が第三者所有で売買対象に土地の所有権が含まれず、売主は、土地の借地権と建物の所有権を有しています。つまり、借地権付建物を売却する(借地権を売る)ということとなります。
※土地が第三者所有であっても、売買対象に土地の所有権が含まれる場合(底地も同時に売る)、借地権と底地の同時売却となります。

建物を貸している ※借地借家法に基づく建物の賃借権

賃借権負担付建物の所有権を売却

→土地の権利については、前述したとおり、売主が有する権利が土地の所有権か、土地の賃借権かによって異なります。建物に対して有する売主の権利は所有権ですが、建物を賃貸しているため、建物賃借権の負担があります。建物賃借権は、建物の完全なる所有権行使を阻害する権利です。完全なる所有権の行使とは、所有権の定義どおり、使用・収益・処分することができるということです。建物を貸している以上、所有者の使用が制限されるため、完全なる所有権の行使を阻害するということになります。つまり、土地の所有権もしくは土地の賃借権、賃借権負担付建物の所有権を売却することとなります。よく、オーナーチェンジ物件や立退き物件と言われます。

分譲マンション・分譲オフィスを売りたい

分譲マンション、分譲オフィスを売却したいと思ったとき、まず確認することは土地の権利の確認が必要です。分譲マンションの場合、所有者は1棟の建物より区分された部屋の区分所有権を有しています。区分所有者は、1棟の建物が存在している土地について、敷地利用権を有しています。また、区分所有法により、区分所有権と敷地利用権を分離して処分することは原則としてできません。敷地利用権がどのような権利形態となっているのか、建物の区分所有権に他の権利が付着していないか、確認しましょう。

土地も同一所有者

土地の敷地利用権(所有権)と建物の区分所有権を売却

→土地と建物(区分所有権)が同一の場合、区分所有者は、所有権の敷地利用権を有しています。分譲マンションを売却するということは、建物の区分所有権とその土地の所有権の敷地利用権を売却するということとなります。一般的にはこのケースが多いと思われます。

土地は第三者所有 ※借地借家法に基づく借地権

土地の敷地利用権(借地権)と建物の区分所有権を売却

→第三者が土地を所有している場合、区分所有者が有する土地の敷地利用権は“借地権”です。(厳密には先述のとおり土地の“賃借権”もしくは“地上権”ですが、総じて“借地権”といいます。)土地が第三者所有の分譲マンションは、借地権付きマンションを称し、売主は、建物の区分所有権と借地権の敷地利用権を売却することとなります。借地借家法に基づく定期借地権の場合は、定期借地権付きマンションといいます。

部屋を貸している ※借地借家法に基づく建物の賃借権

→区分所有権の目的となる部屋を第三者に賃貸している場合、先述の家・戸建売却と同様に建物に対して賃借権の負担が付されます。建物の区分所有権を阻害する権利が付着しているため、土地の敷地利用権と賃借権負担付建物の区分所有権を売却することとなります。こちらもオーナーチェンジ物件ともいわれます。

“所有権”物件とは、借地権等の負担が付着していない土地及び土地・建物が同一所有者、つまり、“借地権”及び“底地”以外の物件です。借地権売買においても、建物の所有権を売買・売却することとなりますが、借地権物件は“所有権”物件といいませんし、底地についても土地の所有権を売買・売却することとなりますが、“所有権”物件とはいいません。売却を検討している物件種別がどれに当てはまり、どのような権利の売買となるのか確認が必要です。

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大庭 辰夫

記事監修

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監修者
株式会社マーキュリー 取締役 大庭 辰夫