再建築不可とは

再建築不可のリフォームはクロスや床の張替え
水回りの修繕などは基本的に自由にできます。
ですが、床面積の増加など増改築にあたる
リフォームは原則できません。

建築確認をとるような増改築はNG

建築確認をとるような大規模なリフォームは下記のような内容になります。
間取りの変更、階段の位置変更などは建築確認申請が必要になってきます。建築基準法第6条1項には次のように記載があります。

建築主は、第一号から第三号までに掲げる建築物を建築しようとする場合（増築しようとする場合においては、建築物が増築後において第一号から第三号までに掲げる規模のものとなる場合を含む。）、これらの建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をしようとする場合又は第四号に掲げる建築物を建築しようとする場合においては、当該工事に着手する前に、その計画が建築基準関係規定（この法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定（以下「建築基準法令の規定」という。）その他建築物の敷地、構造又は建築設備に関する法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定で政令で定めるものをいう。以下同じ。）に適合するものであることについて、確認の申請書を提出して建築主事の確認を受け、確認済証の交付を受けなければならない。当該確認を受けた建築物の計画の変更（国土交通省令で定める軽微な変更を除く。）をして、第一号から第三号までに掲げる建築物を建築しようとする場合（増築しようとする場合においては、建築物が増築後において第一号から第三号までに掲げる規模のものとなる場合を含む。）、これらの建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をしようとする場合又は第四号に掲げる建築物を建築しようとする場合も、同様とする。

1. 別表第一（い）欄に掲げる用途に供する特殊建築物で、その用途に供する部分の床面積の合計が二百平方メートルを超えるもの
2. 木造の建築物で三以上の階数を有し、又は延べ面積が五百平方メートル、高さが十三メートル若しくは軒の高さが九メートルを超えるもの
3. 木造以外の建築物で二以上の階数を有し、又は延べ面積が二百平方メートルを超えるもの
4. 前三号に掲げる建築物を除くほか、都市計画区域若しくは準都市計画区域（いずれも都道府県知事が都道府県都市計画審議会の意見を聴いて指定する区域を除く。）若しくは景観法（平成十六年法律第百十号）第七十四条第一項の準景観地区（市町村長が指定する区域を除く。）内又は都道府県知事が関係市町村の意見を聴いてその区域の全部若しくは一部について指定する区域内における建築物

参照：建築基準法第6条1項　e-gov
リンク：
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=325AC0000000201#Mp-At_6
参照：別表第一　e-gov
リンク：
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=325AC0000000201#325AC0000000201-Mpat_1

上記には前三号に掲げる建築物を除くと記載があります。逆を言えば、上記に該当しないものであれば建築確認申請は必要がないことになります。

再建築不可物件にもメリットはあります。
ですが、メリットだけを見て購入すると
失敗する可能性もありますので
デメリットと比較し検討しましょう。

購入費用を安く抑えられる

再建築不可物件は、購入費用を安く抑えられるのが一番のメリットではないでしょうか。
建物が再建築できないため需要が低く、一般的な所有権の不動産に比べるとかなり安く売りに出されています。
再建築不可は建て替えができませんがリフォームはできます。リフォーム費用を安く抑えられれば、収益物件として人に貸し

固定資産税が安い

不動産を所有していると毎年4月もしくは6月頃に各自治体から納税通知書が届きます。この固定資産税・都市計画税が安くなります。

再建築不可物件の場合、建物の築年数が古くなっていることが多く建物の評価は低くなっていることが多いです。 また、土地は再建築不可の場合、不整形地や袋地のケースが多いため、評価額が低くなっています。

投資においては利回りが良くなる

上記で述べた通り、購入費用および税金が安くなれば不動産投資として考えた場合、利回りが良くなります。
人に貸す場合、再建築不可物件だからと周辺の家賃と比べて大幅に安くなるということはありません。そのため、周辺相場と同じような賃料をとれるため、利回りが良くなります。

再建築不可のメリットを述べてきましたが、
所有するリスクもあります。
リスクを踏まえて購入や相続を検討しましょう。

建物が火災や地震などで倒壊しても建て替えられない

再建築不可物件は読んで字のごとく、建物を再建築できません。
再建築不可物件の場合、建物が古くなっており、すでに老朽化していることが多くあります。リフォームするにも費用が掛かりすぎて、ほとんどの方が放置しているのが現状です。
ですが、放置していると建物はどんどん傷んでいき倒壊や事件に巻き込まれるなど起こる可能性もあります。
建物がなくなってしまった場合、再建築不可物件は建て替えできないことを十分理解してください。
また、建物がなくなることによって、固都税の軽減措置もなくなります。税金が高くなってしまうので気を付けましょう。

建物のメンテナンス費用や引っ越し費用が割高に

再建築不可の場合、細い路地や無接道の物件がほとんどです。
そういった場合、大型の重機がはいれないためリフォームや修繕に費用が掛かる場合があります。
また、引っ越しの場合も同様にトラックが横づけできなかったり大型の家具が通らなかったりする場合もあるので注意が必要です。
上記のような場合、手作業が増えるため人工代が余分にかかり割高になってしまいます。

住宅ローンが組みずらい

再建築不可物件の場合、不動産の担保評価が低いため住宅ローンが組みずらく融資が受けれない可能性が大きいです。
ノンバンク系であれば融資を受けられる可能性は大きいですがその分金利が高くついてしまいます。
お金を貸す側は返済が滞ってしまった場合の保証として物件を担保としてお金を貸すので、物件自体の評価が低い再建築不可物件は融資が受けづらくなります。

一般的な不動産に比べると需要が低く売却が難しい

不動産を購入する方のほとんどが住宅ローンを組んで購入する方が多いです。再建築不可の場合上記でも述べましたが住宅ローンの融資を受けづらく、購入する方は現金で用意をしなければなりません。購入者が現金のみに絞られてしまう為、売却しづらい理由となってしまいます。
また、再建築不可の場合、ほとんどの物件が築年数が古く建物が老朽化していることが多く、購入しても建て替えができないため、居住を目的とする購入者は購入者として外れてしまいます。
上記の理由から購入者が絞られてしまう為、再建築不可物件の場合は売却が難しくなってしまいます。

再建築不可物件は売却以外にも
活用方法はあります。
しかし、土地の形状などによっても
変わってきます。

賃貸として運用

再建築不可の一般的な活用方法です。物件が傾いていたり外壁や屋根などが壊れていなければ、リフォームをして賃貸として貸し出すことは可能です。再建築不可物件だから賃料が近隣相場に比べて大幅に安くなるということはありません。
リフォーム費用は掛かってしまいますが、毎月の安定した収入が入ればリフォーム費用の回収は容易となります。
立地などの条件によっては人に貸すのも難しくなる可能性があります。近隣の不動産会社に戸建の需要などを前もって調べておくのが重要です。

簡易的な資材置き場として使用

既存建物が倒壊してしまった場合は再建築できないため土地を活用するしかありません。
そういった場合に資材置き場などに使用することで活用することができます。ですが、再建築不可物件は狭い通路を通った先や無道路地となっている事が多く、大きな資材の搬入などはできないかもしれません。土地の形状に左右されやすいので自分の土地の形状を把握しておくのが重要です。