再建築不可の売却 売却しづらい理由や注意点を解説

再建築不可の場合、物件の状態によって金額がかなり左右されます。普段からこまめに掃除や空気の入れ替えなどで物件の管理状態を良好にしておけば査定額も高くなる可能性はあります。人が住んでいない物件はすぐに傷んできます。

こまめに空気の入れ替えを行う

日本の家屋のほとんどが木造住宅で作られています。木というのは空気中の水分を吸収し、そのまま放っておくと腐食していきます。腐食を防ぐためにも2週間に1回ぐらいは部屋の換気は行っておくといいでしょう。

排水管に水を流す

排水管は水を流さないと今までたまっていた水が気化し排水管に水がない状態となってしまいます。排水管に水がない状態だと、錆びてきてしまい放置すると穴が開き水漏れの原因となります。また、下水からの臭いが排水管を通して上ってきて部屋に異臭が漂ってしまいます。こちらも2週間に1回ぐらいは水を流すなど行っておくのがいいでしょう。

床下などを確認し腐食やシロアリ被害がないか確認

床下などの点検はプロに任せないと難しいかもしれませんが、これを怠ると家の傾きの原因などになります。腐食だけの場合は補修だけで問題ありませんが、シロアリの場合には補修だけではすみません。その後の発生を予防するため床下全体へ薬剤の散布などが必要になるので注意が必要です。床下の定期点検は1年ごとぐらいに行い、シロアリの薬剤散布は5年に1度行うのがいいでしょう。

買主によって契約条件などが違ってきます。一般的な契約条件を見ていきましょう。また、買主となる候補は大きく分けて2つです。エンドユーザーと不動産会社です。それぞれの条件の違いを見ていきましょう。

エンドユーザーに売却

エンドユーザーの場合、自己使用や投資など購入用途は様々です。一般的にエンドユーザが購入する場合、第一印象が大事になってきます。そうするとリフォームや掃除など行わなければならなくなります。また、契約不適合責任※も負うことになるため売却後の不安は拭えません。

不動産会社に売却

不動産会社が購入する場合、賃貸に出して保有するか、再販売が目的となります。不動産会社が買主となるばあ、多くはリフォーム前であっても購入は可能になります。また、一番のメリットは契約不適合責任※が免責になることです。リフォーム費用が掛からなかったり、契約不適合責任が免責になるためエンドユーザーより結果的に売却価格が高くなる可能性はあります。

※契約不適合責任とは

売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。
参照：https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089#Mp-At_566

簡単に言うと、売主は売り渡した物件に契約不適合責任を負い、買主は契約上不適合となる箇所（雨漏り、シロアリ、地中埋設物など）を発見した場合には、発見した日から1年以内に売主に通知した場合、売主の責任と負担において修理や改修を行わなければなりません。しかし、売主が契約に不適合となる箇所を知っていた場合、もしくは重大な過失があって知らなかった場合には知った日から1年以内というのは適用されません。

再建築不可物件は、今まで記述しているとおり、再建築不可物件を買いたいと考えている一般のエンドユーザー様が少なく、また、ローンの問題から、一般のエンドユーザー様に向けた売却活動は売却できる金額が低いにも関わらず、時間も要します。
また、ようやく再建築不可物件を購入したいと考える一般のエンドユーザー様の購入検討者が現れたとしても、再建築不可物件は築年数が相当年経過している建物が多く、ご所有者様の売主として契約不適合責任（瑕疵担保責任）の不安も残ります。
そのため、再建築不可の買取を行っている業者に相談をされることをお勧めしています。再建築不可を得意としている不動産会社であれば、不動産売却までのスピードが速く、ご所有者様の売主としての契約不適合責任（瑕疵担保責任）も負わない契約不適合責任を免責という条件で買い取ってくれるケースが多いです。もちろん、買取金額含むその他の条件も踏まえて、検討を行う必要があります。

再建築不可物件を売却するにあたり、注意点・ポイントとして以下の３つを挙げます。

1. 再建築不可の理由をきちんと把握する

ご自分の所有している不動産が再建築不可だとわかったとき、その理由を正しく理解し、きちんと把握しましょう。 その理由は、再建築不可の要因（原因）が解消できる問題であれば、再建築可能になる場合があるからです。 また、単に接道幅が足りないのか、前面道路が建築基準法に定める道路でないのか、袋地なのかなど、その再建築不可の理由によって、売却できる金額に差がでる可能性があるためです。

2. 安易に建物を解体してはいけない

再建築不可物件を解体してしまうと、建物が建てることができません。 再建築不可物件とは、“再建築”ができないのであって、現状の建物を取り壊さなければいけない物件ではありません。再建築不可物件を解体してしまうと、建物利用価値がなくなり、評価額に大きな影響がでる可能性があるためです。 再建築不可物件の売却を検討した場合、建物の適切な維持管理を行いながら、売却活動や買取相談を行うことをお勧めします。

3. 売却査定において、建物の内見はほぼ必須

再建築不可物件は、“建替え”ができない物件ですが、リフォーム等は可能です。 再建築不可物件の有効活用例として、“建物のリフォーム等を行い、不動産としての価値を高める”ことがあります。 このため、不動産会社に相談を行い、不動産会社が査定を行う際、修繕工事の必要性、またリフォーム工事にかかる費用を算出するために、建物の内見を行うことが多いです。 不動産査定だからといって、近隣の取引相場が〇〇万円／坪くらいだから、概算で〇〇〇万円くらい？というように簡易的に査定できるものではありません。 同じエリア・同じ大きさの再建築不可物件でも、建物の維持管理状況によって価格に大きな差がでてしまうのが再建築不可物件です。