借地権とは

借地権とは

借地権とは、建物の所有を目的とし、地代を支払い、他人の土地を賃借し利用することができる権利で地上権や土地賃借権の事をいいます。平成4年8月に新借地借家法(以下、新法)が制定され、新法は普通借地権・定期借地権と大きく2つに別れ、さらに定期借地権の中には一般定期借地権・事業用借地権・建物譲渡特約付借地権と分類されます。

借地権の種類

旧借地法による借地権

契約期間に関して、非堅固な建物は20年、堅固な建物は30年になり、これより短い期間を定めた場合、もしくは、契約期間の定めがないものについては、非堅固な建物は30年、堅固な建物は60年とされています。
更新期間に関しては、非堅固な建物は20年、堅固な建物は30年とされており、当事者間の合意があれば、この期間より長く設定することも可能です。
借地権設定者(地主)は遅延なく正当事由(更新の拒絶)を述べた場合はこの限りではありません。

普通借地権(新法)

普通借地権は、旧借地権における性質はそのまま引き継いだ借地権となります。但し、契約期間及び更新の期間に関して変更をしています。
新法では建物の非堅固・堅固に関わらず一律30年(契約期間の定めがないものも含む)とされました。但し、当事者間の合意があれば、この期間より長く設定することも可能です。
更新する場合の期間は第1回目の更新は20年、それ以降の更新に関しては10年間とされています。契約期間と同様に当事者間の合意があれば、この期間より長く設定することも可能です。 借地権設定者(地主)は遅延なく正当事由(更新の拒絶)を述べた場合はこの限りではありません。

一般定期借地権(新法)

一般定期借地権とは、借地契約期間を50年以上と定める借地契約で、特約として、
①借地借家法による更新に関する規定を適用しない旨
②建物の建替えによる期間延長をしない旨
③建物の買取り請求権を認めない旨
を定めたものを一般定期借地権といいます。この契約書は公正証書等による書面で作成したものでなければなりません。

建物譲渡特約付借地権(新法)

建物譲渡付特約借地権とは、借地期間を30年以上と定めた契約で、期間満了になった場合は、地主(借地権設定者)に相当の対価にて建物を譲渡する旨の特約が付された契約となります。
期間満了により借地権が消滅した場合、借地権者または賃借人が建物の使用継続しその使用を請求した場合は、借地権設定者と期間の定めがない借家契約が締結されたものとなります。この場合の建物使用の賃料は当事者の請求により裁判所が決めることとなります。但し、当事者間で賃貸借契約を締結した場合は、それに準ずる形となります。

事業用定期借地権(新法)

事業用定期借地権とは、事業用の建物を所有する事を目的とした借地権となります。
存続期間は10年以上50年未満としたものとなり、契約期間において、その取扱いが違います。
10年以上30年未満の事業用借地権の場合は、
①法定更新、建替えによる期間の延長等
②建物買取り請求権
③建物の建替え
についての裁判所の許可は一切適用されません。
30年以上50年未満の事業用借地権の場合は、上記①②③を適用しない旨の特約を定めたものであれば適用されません。
10年以上30年未満及び30年以上50年未満の事業用定期借地契約を締結する場合には、必ず公正証書でなければなりません。

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旧法と新法の違い

旧借地権の説明

旧借地法(以下、旧法といいます)は、大正10年(1921年)に建物の所有を目的とする土地の契約期間など定めた法律となります。
旧法では、堅固な建物の契約期間は30年以上、非堅固の建物は20年以上の期間を定めないといけないとされています。
契約書に定めがなかった場合、堅固な建物は60年、非堅固の建物は30年となり、この期間内、もしくは更新時に地主は借地人に対して明け渡しの請求は正当事由が無いと認められないとされています。この正当事由は、戦時立法とされており、戦争に出ている家主の家族を守るために制定されたと言われています。これにより、バブル時、土地の有効利用が借地では出来ず、旧法の改定(新借地借家法の制定)につながったと言われています。
【表】借地存続期間に関する旧法について
旧法借地権
堅固建物非堅固建物
当初の
存続期間
存続期間30年以上20年以上
当事者による期間の定めがない場合60年30年
建物の減失再築に対する地主の異議あり本来の期間で満了
なし減失時からの延長
30年(注1)20年(注1)
更新後の
存続期間
存続期間30年以上20年以上
当事者による期間の定めがない場合30年20年
建物の減失再築に対する地主の異議あり本来の期間で満了
なし減失時からの延長
30年(注1)20年(注1)
【表】借地存続期間に関する新法について
新法借地権
堅固建物非堅固建物
当初の
存続期間
存続期間30年以上
当事者による期間の定めがない場合30年
建物の減失再築に対する地主の異議あり承諾があった日又は
築造されたいずれか早い日から20年
なし本来の期間で満了(注2)
更新後の
存続期間
存続期間1回目の更新20年以上
それ以降の更新10年以上
当事者による期間の定めがない場合1回目の更新20年
それ以降の更新10年
建物の減失再築に対する地主の異議あり承諾があった日又は
築造されたいずれか早い日から20年
なし本来の期間で満了(注2)

新借地権との違い

旧借地権は、悪く言えば半永久的に土地を貸したら返ってこない制度(正当事由がない限り)とも言われています。それを緩和するために新借地借家法(平成4年8月1日制定)が制定されました。大きく変化したのは、更新の適用を受けない借地権の制度ができる事により、土地利用の多様化に対応できるようになったということです。その他、建物が朽廃することによって借地権が消滅する制度の廃止、正当事由の明確化等です。

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借地権に関する法律

借地権は、「借地借家法」という法律によって定められています。現行の借地借家法は、大正10年(1921年)から1992年(平成4年)まで続いた旧借地借家法を改めたものです。新法では、契約期間の延長を拒める「定期借地権」などが定まりました。ただし契約更新時に借主が不利とならないよう、1992年以前からの借地契約については、旧法が適用されますが、双方の合意があれば旧法から新法へと変更することは可能です。

借地借家法

借地借家法とは、建物の所有を目的とする地上権・賃借権の期間、借地非訟裁判(借地条件の変更・建て替え・譲渡等)また建物の賃貸借契約の更新及び効力等に関して法律で定めた規定です。
賃貸人に比べ立場も弱く、経済的にも不利がある借家人や借地人を保護するために、民法の規定を修正したり補った法律が借地借家法です。

新借地借家法

平成3年に公布され、平成4年8月より施行されています。新法と呼んだりもします。
この法律改正前の旧法借地権では、地主様が借地権を設定し、その土地を借りた人がこの法の適応を受けることになっていました。
が、ひとたび土地を貸してしまうと、その土地を取り戻すのに地主様はとても困難で不利益な形となってしまい、地主様にとっては大変な法律となり、借地権を設定する地主様が少なく土地の有効利用ができなくなってしまいました。
それを改善するために新借地借家法が施行され、定期借地権(期間満了とともに借地権が消滅する)制度が出来ました。

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借地権の相続

借地権は一般不動産と同じように、相続の対象となります。そのため、借地権を相続する場合、相続税を支払わなければなりません。

借地権付建物は複数名で相続することができます。しかし、借地権は評価額の算出が非常に難しいため、借地権付建物を売却した金額を、相続で分け合うほうが、トラブル回避に繋がります。また、借地権と借地上の建物は同一名義人とする必要があります。異なる名義人とする場合、借地権の転貸とみなされないようにするため、必ず地主様の承諾を得るようにしましょう。

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借地権の評価

相続評価額の概要

借地権も他の不動産同様に相続の対象となり相続税が発生します。相続評価額算出の仕方は二通りあり、国税局が定める路線価に対し、借地権割合を掛ける方法、また、路線価が定められていない地域に関しては倍率方式というものが有り、これは固定資産税評価額に対し、一定の倍率を掛けて計算する方法が相続評価額となります。

相続評価額の計算方法

借地権の相続評価額(借地権価格)は、更地(自用地)と仮定した場合の評価額に借地権割合を掛けて求めます。借地権割合は国税局が各地域ごとに設定していますが、一般的に、土地の評価額が高い地域(商業地など)ほど借地権割合は高くなります。借地権割合は、国税庁のウェブサイトにある路線価図で確認することができます。例えば、1億円の評価額の土地で、6割の借地権割合であれば、借地権価格は6000万円になります。この価格に応じて、相続税や贈与税が発生することになります。

相続税の計算方法

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借地権に関するよくある質問

借地を更地にした場合

借地の建物を建て替えする場合、更地にすると借地権はなくなってしまうのか?

借地権は、建物所有を目的とする土地賃貸借契約となります。建て替え等するときは、理由のいかんを問わず地主さんの承諾は必要になり、承諾を取らずに更地にしてしまった場合、地主さんから借地権の解除を言われる可能性があります。
また、建物を滅失(建て替えの為の取り壊し、火災など)した場合に借地権の対抗力を要するには、建物が滅失した日および建物を特定できる事項(建物登記簿の表題部にある所在、家屋番号、種類、構造、床面積等、新たに築造する旨)を記載した看板などをわかりやすいところに掲示しなければなりません。
逆を言えば、建物を特定できる事項を記載した看板を設置しない場合は、第三者に借地権を対抗できないと言えます。
判例では、掲示を一旦した後にその掲示が撤去された場合には、撤去後にその土地について所有権を取得した第三者には対抗できないとされています。簡単に言うと、建物が滅失した場合、速やかに建物を特定できる事項を記載した掲示を見やすい場所に設置し、新しい建物が建築され登記をいれるまでは継続して掲示していないと第三者に対抗できません。

駐車場として貸している場合に借地権は発生するのか?

土地を所有しています。法人に駐車場として貸しています。借地権は発生するのか?また、解約方法はどうすればいいか?

借地権は建物を所有する目的で土地を借りる権利となります。現状、駐車場との事なので借地権は発生しません。駐車場として貸しているのであれば、借地借家法は適用されませんので、1~3ヶ月前に解約通知をだせば解約が可能です。

借地の転貸と借地上の建物の賃貸

借地上に建物を建てて両親が住んでいましたが、施設に入居することになり使用しないので人に貸そうと思っています。しかし、土地賃貸借契約書を見たら転貸禁止の条文が記載されています。人に貸すことはできないのでしょうか?

建物を賃貸に出すことは可能です。土地賃貸借契約書上に記載されている転貸禁止条文は、土地を他人に転貸する事を禁止する条文のことです。簡単に言えば、借地上に土地賃貸借契約名義人以外の建物を建てたり、建てさせたりすることです。

借地の一部にプレハブを建てる場合

借地上の土地の一部にプレハブを建てる(テイクアウト形式のお店)つもりで見積もりをとった後に地主さんに話をしてみたらダメと言われてしまった。地主さんから許可を貰えなかったら建てることはできないのでしょうか?

一般的には建物を建て替えする際には建て替え承諾を得て行う必要がありますが、今回は建て替えではなく工作物を新規で設置することになると思います。法律的要素がかかわってくるので弁護士に相談して地主さんと交渉してみてください。

底地の購入

地主から底地を購入しようと調整中ですが、地主さんの希望が実勢価格の底地割合で、私は路線価の底地割合で買いたいと思っています。こういった場合どのように交渉していけばいいですか?

底地を購入できるチャンスは殆ど少ないです。それは、地主さんの意向として借地を更地にして返してもらい、有効活用したいと思っている方が殆どだからです。
予算の関係もあると思いますが、多少高くても購入できるのであれば底地を買って所有権化されたほうがメリットは大きいと思います。

地代の滞納

地代を5年ほど滞納している。先日、地主さんに相続が発生し、その相続人の代理人(弁護士)から連絡があり現況の建物そのまま引き渡してくださいと通知がきた。どうしたらいいでしょうか?

地代を滞納している場合、借地権の権利が危ぶまれます。
地代とは土地を借りているわけですからその対価として支払うお金となります。
その為、その対価の支払いを怠ると地主さんから退去の通知など来てしまいます。
今回の場合は、現在の建物の市場価値を把握したうえで地主さんや代理人の方とお話し合いをされたほうがいいと思います。

借家人が立ち退いてくれない

借地でアパートを所有しています。老朽化しており建て替えようと思って借家人に立ち退きの話をしたところ立ち退きはしないといわれてしまっている。最後の借家人に声をかけたら出ていかないといわれ困っている。立ち退きが難しい場合でも買取は可能でしょうか?

買取は可能です。借家人さんの立ち退きが難しい物件でも。現状のまま買い取らせていただきます。借家人様の交渉などは弊社が契約後に行いますので手離れ良く売却できます。

親が高齢の為、借地権の処分について

昭和初期から土地を借りています。親が所有しているが高齢のため何かあった時の為に知識を付けておきたい。

基本的には、借地権者様が他界をされても、相続人がその地位を継承いたします。

以前、別のお客様のご相談で、こんなトラブルも有りました。
借地権者の方がお亡くなりになり法定相続人が3人いました。その法定相続人の方々は、売りたい、貸したい、使用したい等、各々考えが別で相続の時にもめてしまったそうです。

相続される方々が多数いる場合には、他の財産などと調整を測って不動産に関しては単独で相続をされたほうがトラブルの回避にもなります。
また、相続をする前に売却の意向があるのであれば、相続の申告、遺産分割、登記等の余計な手間暇が省け、現金として残るので相続人が多数いる場合でも分け合うことが可能となります。

相続のトラブルは結構ご相談を受けることが多いので気をつけたほうが良いと思います。

地主さんとのトラブル

地主さんから建物収去明け渡しの訴訟を請求されている。借地権は売れると聞いたのですが、こういった案件でも買い取ってくれるのでしょうか?

今までの経緯など詳しいお話をお伺いできれば対応させていただくことは可能となります。地主さんからの明け渡し請求には正当事由が必要になります。

無断増改築

自宅のリフォームをしていたら、地主さんから無断増改築にあたるので契約解除をすると言われました。どうしたら良いでしょうか?

改築は、非常に線引するのが難しいものとなります。地主さんによって様々で同じ改築でも主張してきたり、してこなかったりと、事前に地主さんにお話をし、工事内容を伝えてから行うとトラブル回避になります。

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最初に知っておきたい借地権の5つのポイントをチェックしましょう。

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