借地権とは

借地権の種類
旧借地法による借地権の契約期間

更新期間に関しては、非堅固な建物は20年、堅固な建物は30年とされており、当事者間の合意があれば、この期間より長く設定することも可能です。
借地権設定者(地主)は遅延なく正当事由(更新の拒絶)を述べた場合はこの限りではありません。借地権の売買(譲渡)をすることも可能です。
売却(譲渡)する際には、地主の承諾また譲渡承諾料(名義変更料)が発生しますので詳しくは弊社の専門スタッフにご質問ください。
普通借地権(新法)の契約期間

新法では建物の非堅固・堅固に関わらず一律30年(契約期間の定めがないものも含む)とされました。但し、当事者間の合意があれば、この期間より長く設定することも可能です。
更新する場合の期間は第1回目の更新は20年、それ以降の更新に関しては10年間とされています。契約期間と同様に当事者間の合意があれば、この期間より長く設定することも可能です。 借地権設定者(地主)は遅延なく正当事由(更新の拒絶)を述べた場合はこの限りではありません。
一般定期借地権(新法)の契約期間

①借地借家法による更新に関する規定を適用しない旨
②建物の建替えによる期間延長をしない旨
③建物の買取り請求権を認めない旨
を定めたものを一般定期借地権といいます。この契約書は公正証書等による書面で作成したものでなければなりません。
建物譲渡特約付借地権(新法)の契約期間

期間満了により借地権が消滅した場合、借地権者または賃借人が建物の使用継続しその使用を請求した場合は、借地権設定者と期間の定めがない借家契約が締結されたものとなります。この場合の建物使用の賃料は当事者の請求により裁判所が決めることとなります。但し、当事者間で賃貸借契約を締結した場合は、それに準ずる形となります。
事業用定期借地権(新法)

存続期間は10年以上50年未満としたものとなり、契約期間において、その取扱いが違います。
10年以上30年未満の事業用借地権の場合は、
①法定更新、建替えによる期間の延長等
②建物買取り請求権
③建物の建替え
についての裁判所の許可は一切適用されません。
30年以上50年未満の事業用借地権の場合は、上記①②③を適用しない旨の特約を定めたものであれば適用されません。
10年以上30年未満及び30年以上50年未満の事業用定期借地契約を締結する場合には、必ず公正証書でなければなりません。
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旧法借地権と新法の違い
旧借地権のメリット・デメリット

旧借地法では、堅固な建物の契約期間は30年以上、非堅固の建物は20年以上の期間を定めないといけないとされています。
契約書に定めがなかった場合、堅固な建物は60年、非堅固の建物は30年となり、この期間内、もしくは更新時に地主は借地人に対して明け渡しの請求は正当事由が無いと認められないとされています。この正当事由は、戦時立法とされており、戦争に出ている家主の家族を守るために制定されたと言われています。これにより、バブル時、土地の有効利用が借地では出来ず、旧借地法の改定(新借地借家法の制定)につながったと言われています。
旧法借地権 | |||||
---|---|---|---|---|---|
堅固建物 | 非堅固建物 | ||||
当初の 存続期間 |
存続期間 | 30年以上 | 20年以上 | ||
当事者による期間の定めがない場合 | 60年 | 30年 | |||
建物の減失 | 再築に対する地主の異議 | あり | 本来の期間で満了 | ||
なし | 減失時からの延長 | ||||
30年(注1) | 20年(注1) | ||||
更新後の 存続期間 |
存続期間 | 30年以上 | 20年以上 | ||
当事者による期間の定めがない場合 | 30年 | 20年 | |||
建物の減失 | 再築に対する地主の異議 | あり | 本来の期間で満了 | ||
なし | 減失時からの延長 | ||||
30年(注1) | 20年(注1) |
新法借地権 | |||||
---|---|---|---|---|---|
堅固建物 | 非堅固建物 | ||||
当初の 存続期間 |
存続期間 | 30年以上 | |||
当事者による期間の定めがない場合 | 30年 | ||||
建物の減失 | 再築に対する地主の異議 | あり | 承諾があった日又は 築造されたいずれか早い日から20年 |
||
なし | 本来の期間で満了(注2) | ||||
更新後の 存続期間 |
存続期間 | 1回目の更新20年以上 それ以降の更新10年以上 |
|||
当事者による期間の定めがない場合 | 1回目の更新20年 それ以降の更新10年 |
||||
建物の減失 | 再築に対する地主の異議 | あり | 承諾があった日又は 築造されたいずれか早い日から20年 |
||
なし | 本来の期間で満了(注2) | ||||
- 注1:本来の残存期間がこれより長いときは、その残存期間。
- 注2:裁判所が地主の承諾に代わる許可の裁判をするときには、20年と異なる期間を定めることができる。
旧法借地権と新法借地権との違い

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借地権に関する法律

借地借家法
借地借家法とは、建物の所有を目的とする地上権・賃借権の期間、借地非訟裁判(借地条件の変更・建て替え・譲渡・売買等)また建物の賃貸借契約の更新及び効力等に関して法律で定めた規定です。
賃貸人に比べ立場も弱く、経済的にも不利がある借家人や借地人を保護するために、民法の規定を修正したり補った法律が借地借家法です。
賃貸人に比べ立場も弱く、経済的にも不利がある借家人や借地人を保護するために、民法の規定を修正したり補った法律が借地借家法です。
新借地借家法
平成3年に公布され、平成4年8月より施行されています。新法と呼んだりもします。
この法律改正前の旧法借地権では、地主様が借地権を設定し、その土地を借りた人がこの法の適応を受けることになっていました。
が、ひとたび土地を貸してしまうと、その土地を取り戻すのに地主様はとても困難で不利益な形となってしまい、地主様にとっては大変な法律となり、借地権を設定する地主様が少なく土地の有効利用ができなくなってしまいました。
それを改善するために新借地借家法が施行され、定期借地権(期間満了とともに借地権が消滅する)制度が出来ました。
この法律改正前の旧法借地権では、地主様が借地権を設定し、その土地を借りた人がこの法の適応を受けることになっていました。
が、ひとたび土地を貸してしまうと、その土地を取り戻すのに地主様はとても困難で不利益な形となってしまい、地主様にとっては大変な法律となり、借地権を設定する地主様が少なく土地の有効利用ができなくなってしまいました。
それを改善するために新借地借家法が施行され、定期借地権(期間満了とともに借地権が消滅する)制度が出来ました。
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借地権の相続

借地権付建物は複数名で相続することができます。しかし、借地権は評価額の算出が非常に難しいため、借地権付建物を売却した金額を、相続で分け合うほうが、トラブル回避に繋がります。また、借地権と借地上の建物は同一名義人とする必要があります。異なる名義人とする場合、借地権の転貸とみなされないようにするため、必ず地主様の承諾を得るようにしましょう。
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借地権の評価・固定資産税

相続評価額の概要
借地権も他の不動産同様に相続の対象となり相続税が発生します。相続評価額算出の仕方は二通りあり、国税局が定める路線価に対し、借地権割合を掛ける方法、また、路線価が定められていない地域に関しては倍率方式というものが有り、これは固定資産税評価額に対し、一定の倍率を掛けて計算する方法が相続評価額となります。売買や買取をご希望される場合の参考金額となりますので必ずチェックを行いましょう。相続評価額の計算方法

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借地権更新・売買に関するよくある質問
借地を更地にした場合
借地の建物を建て替えする場合、更地にすると借地権はなくなってしまうのか?

また、建物を滅失(建て替えの為の取り壊し、火災など)した場合に借地権の対抗力を要するには、建物が滅失した日および建物を特定できる事項(建物登記簿の表題部にある所在、家屋番号、種類、構造、床面積等、新たに築造する旨)を記載した看板などをわかりやすいところに掲示しなければなりません。
逆を言えば、建物を特定できる事項を記載した看板を設置しない場合は、第三者に借地権を対抗できないと言えます。
判例では、掲示を一旦した後にその掲示が撤去された場合には、撤去後にその土地について所有権を取得した第三者には対抗できないとされています。簡単に言うと、建物が滅失した場合、速やかに建物を特定できる事項を記載した掲示を見やすい場所に設置し、新しい建物が建築され登記をいれるまでは継続して掲示していないと第三者に対抗できません。
駐車場として貸している場合に借地権は発生するのか?
土地を所有しています。法人に駐車場として貸しています。借地権は発生するのか?また、解約方法はどうすればいいか?

借地の転貸と借地上の建物の賃貸
借地上に建物を建てて両親が住んでいましたが、施設に入居することになり使用しないので人に貸そうと思っています。しかし、土地賃貸借契約書を見たら転貸禁止の条文が記載されています。人に貸すことはできないのでしょうか?

借地の一部にプレハブを建てる場合
借地上の土地の一部にプレハブを建てる(テイクアウト形式のお店)つもりで見積もりをとった後に地主さんに話をしてみたらダメと言われてしまった。地主さんから許可を貰えなかったら建てることはできないのでしょうか?

底地の購入
地主から底地を購入しようと調整中ですが、地主さんの希望が実勢価格の底地割合で、私は路線価の底地割合で買いたいと思っています。こういった場合どのように交渉していけばいいですか?

予算の関係もあると思いますが、多少高くても購入できるのであれば底地を買って所有権化されたほうがメリットは大きいと思います。
地代の滞納
地代を5年ほど滞納している。先日、地主さんに相続が発生し、その相続人の代理人(弁護士)から連絡があり現況の建物そのまま引き渡してくださいと通知がきた。どうしたらいいでしょうか?

地代とは土地を借りているわけですからその対価として支払うお金となります。
その為、その対価の支払いを怠ると地主さんから退去の通知など来てしまいます。
今回の場合は、現在の建物の市場価値を把握したうえで地主さんや代理人の方とお話し合いをされたほうがいいと思います。
借家人が立ち退いてくれない
借地でアパートを所有しています。老朽化しており建て替えようと思って借家人に立ち退きの話をしたところ立ち退きはしないといわれてしまっている。最後の借家人に声をかけたら出ていかないといわれ困っている。立ち退きが難しい場合でも買取は可能でしょうか?

親が高齢の為、借地権の処分について
昭和初期から土地を借りています。親が所有しているが高齢のため何かあった時の為に知識を付けておきたい。

以前、別のお客様のご相談で、こんなトラブルも有りました。
借地権者の方がお亡くなりになり法定相続人が3人いました。その法定相続人の方々は、売りたい、貸したい、使用したい等、各々考えが別で相続の時にもめてしまったそうです。
相続される方々が多数いる場合には、他の財産などと調整を測って不動産に関しては単独で相続をされたほうがトラブルの回避にもなります。
また、相続をする前に売却の意向があるのであれば、相続の申告、遺産分割、登記等の余計な手間暇が省け、現金として残るので相続人が多数いる場合でも分け合うことが可能となります。
相続のトラブルは結構ご相談を受けることが多いので気をつけたほうが良いと思います。
地主さんとのトラブル
地主さんから建物収去明け渡しの訴訟を請求されている。借地権は売れると聞いたのですが、こういった案件でも買い取ってくれるのでしょうか?

無断増改築
自宅のリフォームをしていたら、地主さんから無断増改築にあたるので契約解除をすると言われました。どうしたら良いでしょうか?

最初に知っておきたい借地権の5つのポイントをチェックしましょう。
記事監修
借地権や底地で様々な悩みを抱えている方々へ!その悩み解決します。
監修者
株式会社マーキュリー 取締役 大庭 辰夫
借地に関する事例
借地に関するQ&A
借地がセットバックにより減少その部分の地代は?に関するQ&A 定期借地権の土地を購入したい場合に関するQ&A 底地の買取に関するQ&A