承諾料について
| 承諾料の種類 | 承諾料の概要 | 承諾料の相場 |
|---|---|---|
| 譲渡承諾料 | 借地人は地主の承諾なしにその地位を第三者へ譲渡することはできません。譲渡の際は、地主に対して「譲渡承諾料」を支払います。これは「借地権名義書換料」とも呼ばれます。 | 借地権価格の10％程度とされます。 |
| 建替え承諾料 | 借地権のある土地上の建物を建て替える際に借地人が地主に支払います。 | 概ね更地価格の3％程度とされます。但し、旧建物が非堅固な建物で、新規に建て替える建物が堅固な建物だった場合は条件変更に当たりますので、別途、条件変更承諾料を請求される事があります。 |
| 増改築承諾料 | 建替承諾料と内容は一緒になります。ただ１つ違うのは増改築の承諾を地主が認めなかった場合に、裁判所に増改築許可の申し立てを行うことが出来ます。 | |
承諾が必要なケース
譲渡
これは第三者に売却する際に地主の承諾・承諾料が必要です。
相続・贈与の場合必要なケース
贈与の場合は承諾及び承諾料が必要です。遺贈の場合は承諾・承諾料が必要なケースも有ります。
遺贈の場合のケース
特定遺贈に関しては贈与に当たるので地主の承諾及び承諾料が必要になります。
包括遺贈については争いがあります。平成19年の東京地裁判例では、包括贈与による無断譲渡に対する契約解除は妥当ではないとの判例が出ていますが、承諾がいらないと行っているわけではありません。
建替
建物を全壊させて新たに建物を建てる場合に承諾及び承諾料は必要になります。
リフォームでもかかる場合が有ります
一般的に言われるリフォームは、壁紙の交換、ユニットバス・キッチンの交換などが当たります。ただ、これも地主様によっては増改築に当たると言われ承諾・承諾料が必要になる場合があるので基本的にはお話し合いになります。リフォームをされる場合は地主様にご相談した上でリフォームをされるのが最善かと思います。
増改築
増改築ともに承諾・承諾料が必要となります。
増築とは・・・
既存建物の床面積を増加させる建築で改築に該当しないものを言います。借地内に別棟の建物を建築するものも含みます。
改築とは・・・
既存建物を一部または全部取り壊す場合や人災や天災で建物が一部または全部滅失した時の建築も含みます。
借地人様が今後検討されている修繕が上記増改築にあたるのかどうか、工事内容をご確認頂く必要があるかとは思いますが、大規模修繕の場合は結果的に建て替えと同じと言えないこともない為修繕の程度に応じて更地価格の1%から3%の範囲で決定することが多いようです。
