借地権でお困りの方へ

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地代の値上げを請求された

借地権に関わるご相談の中で、地主さんに相続が発生して代が変わった後に、地代の見直しに伴い値上げ請求されたケースが多くあります。地主さんに相続が発生した後によくあるご相談内容です。
地代に関しては、土地の固定資産税等の3倍程度(都心では3.5〜4倍程度で決まるところもあるようです)を慣習として地代を算出しているケースが多いようです。もし、地代に関して疑問等を感じたら、地主さんに地代の計算根拠を確認して、話合いしをていくことが必要だと思います。
もし、地主さんと話合いをしても合意に至らず、地代を支払う意思を見せても、地代を受け取らない場合には、借地人さんは相当と認める地代を供託所(法務局)に供託する方法があります。供託する金額は、今まで支払ってきた地代と同額以上の供託が必要です。地代額について、たとえ合意に至らなかったとしても供託を怠ってしまうと、借地人が地代不払いによる債務不履行となってしまい、地主はその債務不履行を理由に土地賃貸借契約の解除ができてしまうからです。

従前から更新料を支払っていなかったのに、
過去に遡って請求された

更新料に関しては、その支払いについて法的義務はありません。ただし、土地賃貸借契約書などに更新料の支払いに関する条文が具体的に明記してある、あるいはお互いに更新料の支払いに関する合意がある、ないしは過去に更新料を支払った実績がある際には、更新料不払いにより、借地契約を解除される可能性があります。土地賃貸借契約書・支払いの合意書・過去に支払った形跡などは確認したほうがよいと思います。

地代・更新料の算出方法

地主さんから明渡しを要求されている

地主さんから建物の明渡しを要求されても、要求に応じる必要はありません。借地人さんの中には、使用していないから更地にして借地権を地主に返還しなければならないと思っているなど、ご相談内容として伺うことも多数あります。借地権はしっかりとした権利ですので、第三者にも売却できます。それを知らない方も少なからずいるのが現状です。

借地権のトラブル解決法

売却した金額で引っ越そうか
リフォームするか悩んでいる

老朽化のため建物のリフォームをして住み続けたいと思っていたが、更新時期と重なり更新料の請求が来た、更新料の金額が高くリフォームして更新料を払うとなると予算的にかなりのオーバーをしてしまう。この際、売却した金額で引っ越そうかリフォームするか悩んでいるとのご相談でした。
リフォームも程度によっては増改築に当たる可能性もあります。万が一、増改築になってしまった場合は、地主さんより増改築承諾料を求められるケースも多く有ります。今回のご相談のケースも増改築になりそうなお話であったため、そのことを十分にご理解してリフォームしていただくようお話を弊社よりさせていただきました。その後、借地権者様よりお電話いただき売却の方向でお話を進めさせていただくことになりました。

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