共有持分とは？不動産を共有することのリスク 正しい知識で売却

共有者同士で、共有物に関する取り決めをすることができます。この取り決めによって、上記の行為の範囲や方法などが具体的に定められることがあります。
共有物に関する行為を行う際は、他の共有者の権利や意向を尊重し、トラブルを避けるために、十分な協議や合意を形成することが望ましいです。

共有物の変更

現在の法律では、共有物への変更を行うためには、すべての共有者からの承諾が求められます。
ここでの「共有物の変更」とは、共有している物の形状や構造を変えるような行為を指します。
たとえば、共有されている建物の増築やリノベーションは、この範疇に入り、全共有者の許可が必須となります。しかし、共有者の所在が不明な場合や、特定が困難な場合が存在します。

第二百五十一条
　
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。
　
２　共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、裁判所は、共有者の請求により、当該他の共有者以外の他の共有者の同意を得て共有物に変更を加えることができる旨の裁判をすることができる。

参照：e-gov 民法251条（共有物の変更）

この問題を解決するため、新しい法律の規定では、もし共有者が確認できない、または行方不明である場合、裁判所が、その不明な共有者を除く他の共有者たちの合意のもと、共有物への変更を認める判断を下すことが許されるようになりました。

第二百五十二条
　
共有物の管理に関する事項（次条第一項に規定する共有物の管理者の選任及び解任を含み、共有物に前条第一項に規定する変更を加えるものを除く。次項において同じ。）は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。共有物を使用する共有者があるときも、同様とする。
　
２　裁判所は、次の各号に掲げるときは、当該各号に規定する他の共有者以外の共有者の請求により、当該他の共有者以外の共有者の持分の価格に従い、その過半数で共有物の管理に関する事項を決することができる旨の裁判をすることができる。
　
一　共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき。
　
二　共有者が他の共有者に対し相当の期間を定めて共有物の管理に関する事項を決することについて賛否を明らかにすべき旨を催告した場合において、当該他の共有者がその期間内に賛否を明らかにしないとき。
　
３　前二項の規定による決定が、共有者間の決定に基づいて共有物を使用する共有者に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
　
４　共有者は、前三項の規定により、共有物に、次の各号に掲げる賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利（以下この項において「賃借権等」という。）であって、当該各号に定める期間を超えないものを設定することができる。
　
一　樹木の栽植又は伐採を目的とする山林の賃借権等　十年
　
二　前号に掲げる賃借権等以外の土地の賃借権等　五年
　
三　建物の賃借権等　三年
　
四　動産の賃借権等　六箇月
　
５　各共有者は、前各項の規定にかかわらず、保存行為をすることができる。

参照：e-gov 民法251条（共有物の管理）

なぜ、不動産の共有にリスクがあるのかと言いますと、共有不動産の売却や建て替えなどする場合には共有者の同意が必要となり共有者の同意が得られなければ行うことができません。

共有持分トラブル事例１

AさんとBさんで収益物件を所有していて毎月の賃料は2分の1ずつ共有者同士で分けていました。相談事などは当初は二人で相談していても月日が経つことによってAさんは忙しいからとBさんに決めといてと・・・
管理している不動産屋と連絡を取るのはいつもBさんでした。物件も年月が建てば設備も古くなり故障など頻繁に起こるようになり、Bさんも仕事をしているなかで賃貸業をしていくのも手が回らなくなり所有しているのが面倒だと思うようになってきました。
そこでBさんはAさんに物件を売って売ったお金を折半しようと提案しました。
しかし、Aさんは賃料収入を目当てにしており売却には反対され、口論になりトラブルに発展してしまいました。

共有持分トラブル事例２

実家を兄弟二人で相続したが、弟が実家に暮らしていて兄はすでに家を他に持っていた。
こういった場合、兄は弟に対し不満が募っていきます。
弟は従前から実家としてそこに住み、家賃など支払ったことはありません。当然のように相続後もそのまま住み続け賃料も支払うつもりもありません。
兄としては共有で相続しているわけですから面白くなくなります。
弟に退去してもらい人に貸して賃料収入をと考えていますが、共有者が反対してしまえばそれまでとなってしまいます。
明渡請求は民法249条により困難と考えられます。

民法249条
各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。とされています。

上記2例以外にも様々な理由がありますが、不動産の共有をすることによりトラブルが多く発生しているのは事実です。