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共有持分の売却時のトラブル3事例!リスクが分かれば、失敗しない

共有持分は売却前からトラブルに・・・

そもそも共有持分は、トラブルが起こりやすい物件です。 購入時や遺産を相続した時点では、全く何の問題もなかったにもかかわらず、時間の経過とともに様々なトラブルの要因が発生します。 この記事のメインテーマは、共有持分の売却時に起こるトラブルについてですが、実は売却を考える前からトラブルが生じてしまっているケースも珍しくありません。

共有持分売却時のトラブル イメージ
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共有持分とは?

共有持分の売却を考える前に、まず「共有持分とは何か?」を明らかにしておきましょう。 共有持分がどのようなものかを知ることで、どのように売却すべきかのイメージがつかみやすくなります。

共有持分の概要

共有持分とは、不動産を複数の人数で所有しているときの、一人ひとりの持つ権利の割合のことを指します。 不動産は1人が単独の権利者となるのが一般的ですが、次のようなケースで共有名義になることがあります。

  • 相続によって、親族で不動産を相続した場合
  • 夫婦で1つの不動産を共有している場合
  • 第三者と一緒に不動産を共同購入した場合

後ほど詳しく解説しますが、不動産が共有状態になっているとデメリットがあるため、相続時には遺産分割協議を行い、相続人の中から1人の相続人を決定するのが一般的です。

共有持分で出来ること・出来ないこと

普段、法律や不動産になじみのない方にとっては「共有持分」や「権利」などの話はとてもややこしいものです。 そこで、共有持分を所有していた場合に単独でできることとできないことについて、具体的に記載していきます。

単独で出来ること

  • リフォームやメンテナンス
  • 不動産を維持することの、リフォームやメンテナンスは単独で行うことは可能です。

  • 居住すること
  • 共有持分であっても、不動産に居住することができます。 「持ち分の範囲でしか利用できないのでは?」と迷うかもしれませんが、夫婦で家を共有財産にしている場面をイメージすれば、共有持分でも家全体を使用できることがイメージしやすいのではないでしょうか?

  • 自己の持ち分を売却
  • 共有持分であっても、自己の持ち分であればいつでも売却はできます。

    詳しくは「共有持分は売却できるの?」で解説します。

過半数の共有権利者の同意があれば出来ること

  • 賃貸物件として貸し出しすること
  • 不動産物件の価値や用途を変更するような改築などのリフォームやリノベーション

購入者にとってデメリットやリスクが大きいため、共有持分は売却しづらい物件と言われています。

共有権利者全員の合意がないと出来ないこと

  • 不動産全体の売却
  • 共有持分の不動産すべてを、共有権利者全員の合意なしに勝手に売却することはできません。 強引に売却しようとしても、売却手続きが無効になってしまったり、大きなトラブルに発展してしまったりする可能性があります。

    共有権利者の合意が得られる場合には様々な選択肢がとれますが、現実的にはなかなか合意が得られにくいので、トラブルに発展してしまったり、話し合いの期間が長期化してしまったりするケースが多々あります。

売却前からトラブルが生じているパターン

共有持分にはトラブルが多いと言われています。いったいどのようなトラブルが多いのでしょうか? 起こりやすいトラブルを把握しておけば、起こる前にトラブルを未然に防ぐこともできます。トラブルの一部ですがパターンを見ていきます。

支払う約束になっているはずの家賃が支払われない

家族間や兄弟間で不動産を共有していて、実際にはそのうちの1人が不動産を使用しているケース。 不動産を使用する代わりに賃料として、その他の共有権利者に代金を支払うことになっていたが、生活環境の変化などにより、家賃が支払われなくなってしまった。 他の共有権利者からすれば、実際に住んでいない・家賃ももらっていない、固都税などの税金の負担のみ生じて、共有者間の仲が一気に険悪になってしまいトラブルとなってしまう可能性があります。

不動産の利用に関する考えが共有者間で一致しないパターン

遺産相続により、相続人などで不動産を共有して引き継いだパターンです。 1人は取り壊しをして、新たに賃貸アパートを建てて運用したいという意向。もう一人は、思い入れがある家なのでリフォームをして暮らし続けたいという意向。 このようなケースでは、共有持分とせずに暮らし続けたい人が単独相続を行えばスムーズですが、そのためには共有持分相当のまとまった現金を、その他の共有権利者に支払わなくてはいけません。後々のトラブルを回避するためにも不動産の共有は避けたほうがいいかもしれません。

共有権利者の連絡先が分からないパターン

共有権利者の連絡先が分からなくなってしまっているパターンも、珍しいことではありません。

具体的なケースを紹介すると

  • 家族から共有持分を相続したケース
  • 共有権利者がすでに死亡しているケース
  • 共有不動産が非常に古く、一部の共有権利者と音信不通になっているケース

不動産全体の売却やリフォームをしたいときには、共有権利者の同意が必要ですが、連絡がつかないことにはどうしようもありません。 住民票や戸籍謄本を取り寄せて、なんとか居場所を突き止める必要があります。それでも見つからない時には、家庭裁判所に「不在者財産管理人」の選任を申請しなくてはいけません。 連絡先がわからないことによって、非常に大きな手間がかかってしまいます。 上記の事例のように、共有持分の不動産に関して、権利者の考えや希望が一致していないときや、連絡がとれないときにトラブルが起こる原因になってしまいます。 一旦トラブルが生じてしまうと、解決方法が見出しづらいという傾向があります。 また、権利者同士は法律や不動産に関しての専門家ではないため、なおさら解決を図るのが難しくなります。

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共有持分は売却できるの?

共有持分の売却は可能です。 共有持分を売却する際には、他の権利者の同意も必要ありません。 ただし、共有持分の売却には制約があるので、把握しておく必要があります。

自己の共有持分の範囲内でしか売却できない

共有持分の売却ができるのは、自身の共有持分についてのみです。 「出来ないこと」で紹介した通り、不動産すべてを売却するには全員の同意が必要です。 例えば、持ち分が3分の1しかないときに、不動産を全部売却したり、2分の1など、自分が持っている持ち分を超えた分の売却をしたりすることはできないということです。

第三者が共有持分を購入しても自由に住めない

第三者が共有持分を購入しても、住んだり賃貸で貸し出したりすることは、現実的にはできないケースが大半です。 「共有持分には、居住する権利があるのでは?」 と不思議に思うかもしれませんが、もし、共有持分を購入した第三者が居住できてしまうと、他の共有権利者が住めなくなってしまいます。

売却相場は通常の不動産よりも安くなる

制約が生じてしまうことから、不動産の共有持分は一般的な不動産よりも、どうしても安くなってしまいます。 例えば、3,000万円の価値のある物件のうち、3分の1の権利を持っていたとしても、その共有持分を1,000万円で売れる可能性は低いということです。

これらの3つの制約があるため「共有持分の売却は可能」ではあるものの、一般の不動産と同じように売却できるわけではない、ということを把握しておく必要があります。

共有持分の売却相場は?

「共有持分が一般の不動産よりも安くなるのは分かったけど、実際にどのくらいの金額で売れるの?」という点を心配されている方も少なくないのではないでしょうか? 不動産の売却相場は、立地条件や不動産の状態(築年数や設備・家のグレードなど)によって、かなり金額が左右されてしまいます。 また、仲介で売却をする場合には、必ずしも売却がスムーズに進行するとは限らず、購入希望者が現れない場合にはいつまで経っても売れない、という状況が続いてしまうこともあります。 従って、相場はあくまでも「目安」として考えて、いかに確実に不動産を売却するかを考えるかが重要なポイントとなります。

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共有持分の確実な売却方法と注意点

共有持分は「売りにくそう・・・」という印象を持ったかもしれません。 実際、一般の不動産に比べて共有持分は、売れにくいのは確かです。 しかし、共有持分は売り方さえ知れば、スムーズに売却できます。この章では、共有持分のスムーズな売却方法と注意点について解説します。

共有持分をスムーズに売却する方法

共有持分の売却は、一般的な不動産のように不動産会社での仲介で、そのまま売却をしようとしてもなかなかスムーズにいきません。 共有持分をスムーズに売却するためには、いくつか方法があるのでここでは、代表的なものを4点紹介します。

単独所有者1人にする

この時、単独所有者となる人は共有権利者に対して、持ち分相当額を支払うのが一般的です。

不動産を分割する

土地が広いときや、不動産が複数あるときなどは共有持分とせずに、不動産を分割してそれぞれの単独権利者とする方法もあります。 土地が狭いときや、一軒家が建っていて分割しようがないときなどは、現実的には取れない手段です。

他の共有権利者と一緒に不動産を売却する

この手法が共有者にとって一番のメリットがある売却手法です。購入者側も単独で所有できるため利用価値が上がります。

専門の不動産会社に買取依頼をする

共有持ち分の売却は、一般的にエンドユーザーに売却しづらい物件です。前述したとおり自己使用ができず需要が少ないのが現状で、売却先の候補は買取会社となってしまいます。

マーキュリーでは共有持ち分の買取を行っております。共有持ち分でお悩みの方はご相談ください。

共有持分が売れ残ってしまうデメリット

共有持分の売却について(特に共有権利者との話し合いや調整など)は、一人ではどうしようもないことも多くあります。 しかし、共有持分をそのままの状態で放置してしまったり、売れ残ってしまったりする状態には、大きなデメリットがあります。

共有持分にも税金(固定資産税など)がかかってしまうこと

共有持分であっても、毎年固定資産税・都市計画税がかかります。使い道のない物件を持ったままにしていても、毎年維持費がかかってしまいます。

共有の状態が長引けば長引くほど、権利関係がややこしくなってしまうこと

万が一、共有権利者の1人が亡くなってしまった場合、その権利は亡くなった共有権利者の相続人に引き継がれます。 この時、相続人が複数人(妻A,子B、子C)いる場合、後にBが死亡した場合にAの妻や子に相続され相続人が増えて行く状況になってしまう可能性があります。 さらに、その相続人が面識のない人(一緒に不動産を購入した人の兄弟や子どもなど)や、遠方に住んでいる可能性もあります。

共有の状況を長期間続ければ権利関係がややこしくなってしまう可能性が高いです。 権利関係がややこしくなってしまった場合でも、売却やリフォームを行う際に共同権利者の同意が必要になるため、ますます管理や運用が面倒になってしまいます。 売りたくても売れない状況の中、持ち続けることにもリスクがあるのは非常にもどかしいものです。

不動産売却の際にどのようなトラブルがあるのか?

不動産売却の際にどのようなトラブルが生じる可能性があるのかについて、1つずつ事例を検証していきましょう。

共有権利者の1人が勝手に不動産全体を売却しようとした

共有持分であるにもかかわらず、不動産全体が売りに出されてしまうことは稀にあります。

例えばAとBが共同所有している不動産をAが勝手に第三者のCに売却してしまった。 AはCに対して「単独所有権」(共有持分ではなくA単独の財産)として不動産を売却していた。 共有持分の売買は、自分自身の持分の範囲内であれば、他の共有権利者の同意がなくても単独で売却できますが、不動産全体の売却は認められません。 このような事例では、どのような結果になったとしても、円満に解決することが難しい状況に陥ってしまいます。 そもそもAは、共有不動産を勝手に売ること自体出来ないことなのですが、勝手に売却手続きを進めてしまったときの結論は、次のようになります。

  • Aと購入者Cとの契約手続きは有効
  • 共有物全体の所有権はCに移転しない(Cは購入したにも関わらず、住んだり賃貸物件として運営したりすることができない)
  • AはB の持分を取得して、Cに引き渡さなくてはならない

参考:判例 最高裁・昭43・4.4

共有者Bの立場からすれば、売却の意思がないにもかかわらず、Aが勝手に売却を進めてしまったために、明け渡しの協力をしなければならなくなります。 購入者Cにしても、せっかく物件を購入したのに、すぐに家に住むことができません。

共有持分の売却をきっかけに他の権利者との関係が悪化した

相続などでよくある話ですが、共有者Aが家屋の全部を使用していた場合、他の共有者Bは使用分に対しての賃料を貰っていないことが多くあります。もちろん固定資産税などの税金は使用者が全部払っている状況でBは税金を支払ってくれているので仕方ないと思ってます。(本来であればBはAに対し賃料の請求は可能) こういった場合、家屋を使用していない共有者Bは持っていても意味がないと思い、Aに対して共有持ち分の買い取りを打診をしますが、Aに金銭的な余裕があれば購入を検討する可能性もありますが、税金のみの支払いで家屋全体を使えているのでAにとっては購入しないで、このまま住み続けようという判断になるかもしれません。 ここで問題が生じる可能性がでてきます。 Aが購入しなかった場合、Bは持ち続けるメリットがないので第三者への売却を検討します。 Aは今まで賃料の支払いの代わりに税金を納めていましたが、Bが第三者に売却することによって賃料を請求される可能性があるからです。 Bが第三者に自己の共有持ち分を売却するのは自由ですが、上記の理由によってAとの関係性に亀裂が入る可能性があります。

トラブル①の事例は、そもそも違法行為(勝手に不動産全体を売却していたため)なので、トラブルになることは目に見えています。共有持ち分は様々なリスクがあることを念頭に置いておいたほうがいいと思います。

共有者同士の話し合いがもつれて余計な費用がかかる

共有持分の運用・売却の方向性にズレが生じているときには、話し合いがもつれてしまうことにより、デメリットが生じてしまうこともあります。

デメリットは2点あります。

  • 当事者同士で解決できないほど話し合いがもつれてしまったときには、弁護士費用がかかる
  • 共有財産の分割や運用方法についての、当人同士の思惑が正反対の場合、当人同士での問題解決が困難になります。 そんな時に頼りになるのは弁護士ですが、弁護士費用は決して安いとはいえません。

  • 共有持分が売れ残ってしまうと、使っていなくても維持費がかかる
  • 有持分には、固定資産税・都市計画税といった税金が毎年かかります。

このように、使用する用途がないのに共有持分を持ち続けていると、負担が大きくなってしまうことがあるため、要注意です。

マーキュリーでは共有持ち分の買取を行っております。共有持ち分でお悩みの方はご相談ください。

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トラブルを防ぐためのポイント

トラブルを未然に防ぐためのポイントを解説します。 トラブルを防ぐためのポイントは2点あります。

共有状態は望ましくないため、早めに解消を試みる

仲の良い家族同士であっても、不動産の共有関係はトラブルの発生要因になります。 ましてや他人であったり、元配偶者であったりする場合にはなおさら、トラブルは起こりやすいでしょう。 トラブルを発生させないための最も基本的な考え方は、早めに共有関係を解消することです。

共有状態が長く続くと、以下のリスクがあります。

  • 他の共有権利者が勝手に単独で、売却やリフォームを進めようとしてしまう可能性がある
  • 毎年、税金がかかってしまう
  • 他の共有権利者と連絡が取れなくなってしまうリスクが高くなる
    (他の共有権利者が死亡してしまったり、引っ越しなどにより連絡先が変わってしまったりする恐れがあるため)

共有関係を解消するためのベストな対応策は、当人同士の話し合いですが、必ずしも話し合いがスムーズに進むとは限りません。 その場合は、弁護士に相談をして法律的な解決を試みるか、自らの共有持分を売却するかのいずれかです。 可能であれば、トラブルが生じにくくなるように、こまめに連絡を取り合うことも効果的です。 連絡をこまめに取り合うことは、将来的な音信不通を防ぐためにも効果的です。

共有持分の売却は共有持分専門の不動産買取業者に

共有持分を売却しようとしても、一般の不動産業者ではなかなかスムーズに手続きが進みません。 なぜなら、共有持分を第三者が購入しようとしてもメリットが非常に乏しく、逆に、使用に関しては様々な制約が設定されています。 一言にまとめると、購入者にとって共有持分は「非常にリスクが大きく、見返りの少ない物件」です。

もしもトラブルに発展してしまったら・・・

残念なことに、すでにトラブルにまで発展してしまった場合には、対応はとても厄介です。 というのも、共有持分の問題の場合、不動産という財産が絡むことと、解決のために専門的な法律知識が要求されることから、なかなか当事者同士での話し合いが難しいためです。 不動産の共有相手は多くのケースが、親族や(元)配偶者なので、トラブルをそのままにしておくより、解消しておいた方が良いことは言うまでもないことです。

考えられる対策は2通りあります。

専門の買取会社に、対応を依頼する

買取の専門会社に対応を依頼できる場合もあります。 当人同士でのやり取りの場合には、敵対関係になってしまい、話し合いが困難になりがちですが、ノウハウや知識を持った第三者である、専門会社が対応することにより、話し合いがスムーズに進む可能性があります。 また、買取会社の中には、弁護士事務所と提携している業者もあり、専門的な対応を依頼することができます。

弁護士に対応を依頼する

法律の専門家である弁護士に、対応を依頼するパターンもあります。 弁護士費用がかかるため、あらかじめ料金を確認したうえで、依頼すべきかどうかを判断しましょう。

マーキュリーでは共有持ち分の買取を行っております。共有持ち分でお悩みの方はご相談ください。

共有持分は専門の買取会社にて売却を!

紹介した4つの方法の中で唯一、他の共同権利者の協力が必要ないのが④の専門の買取会社で売却する方法です。

専用の買取会社に依頼すると、次のメリットがあります。

  • 査定通りの金額で買取をしてくれる
  • ノウハウや実績のある業者との手続きになるため、トラブルが発生する可能性が低い
  • すぐに現金化できる
  • 他の共有権利者との話し合いや、いざこざから解放される

専門業者に依頼をすれば、このように共有持分を持ち続けることの、デメリットを回避することができるというわけです。買取会社に依頼は選択肢の一つとして考えられる方法です。

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大庭 辰夫

記事監修

借地権や底地で様々な悩みを抱えている方々へ!
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監修者
株式会社マーキュリー 取締役 大庭 辰夫