共有持分の売却時のトラブル3事例！リスクが分かれば、失敗しない

不動産売却の際にどのようなトラブルが生じる可能性があるのかについて、１つずつ事例を検証していきましょう。

共有権利者の１人が勝手に不動産全体を売却しようとした

共有持分であるにもかかわらず、不動産全体が売りに出されてしまうことは稀にあります。

例えばAとBが共同所有している不動産をAが勝手に第三者のCに売却してしまった。
AはCに対して「単独所有権」（共有持分ではなくA単独の財産）として不動産を売却していた。
共有持分の売買は、自分自身の持分の範囲内であれば、他の共有権利者の同意がなくても単独で売却できますが、不動産全体の売却は認められません。
このような事例では、どのような結果になったとしても、円満に解決することが難しい状況に陥ってしまいます。
そもそもAは、共有不動産を勝手に売ること自体出来ないことなのですが、勝手に売却手続きを進めてしまったときの結論は、次のようになります。

• Aと購入者Cとの契約手続きは有効
• 共有物全体の所有権はCに移転しない（Cは購入したにも関わらず、住んだり賃貸物件として運営したりすることができない）
• AはB の持分を取得して、Cに引き渡さなくてはならない

参考：判例　最高裁・昭43・4.4

共有者Bの立場からすれば、売却の意思がないにもかかわらず、Aが勝手に売却を進めてしまったために、明け渡しの協力をしなければならなくなります。
購入者Ｃにしても、せっかく物件を購入したのに、すぐに家に住むことができません。

共有持分の売却をきっかけに他の権利者との関係が悪化した

相続などでよくある話ですが、共有者Aが家屋の全部を使用していた場合、他の共有者Bは使用分に対しての賃料を貰っていないことが多くあります。もちろん固定資産税などの税金は使用者が全部払っている状況でBは税金を支払ってくれているので仕方ないと思ってます。（本来であればBはAに対し賃料の請求は可能）
こういった場合、家屋を使用していない共有者Bは持っていても意味がないと思い、Aに対して共有持ち分の買い取りを打診をしますが、Aに金銭的な余裕があれば購入を検討する可能性もありますが、税金のみの支払いで家屋全体を使えているのでAにとっては購入しないで、このまま住み続けようという判断になるかもしれません。
ここで問題が生じる可能性がでてきます。
Aが購入しなかった場合、Bは持ち続けるメリットがないので第三者への売却を検討します。
Aは今まで賃料の支払いの代わりに税金を納めていましたが、Bが第三者に売却することによって賃料を請求される可能性があるからです。
Bが第三者に自己の共有持ち分を売却するのは自由ですが、上記の理由によってAとの関係性に亀裂が入る可能性があります。

トラブル①の事例は、そもそも違法行為（勝手に不動産全体を売却していたため）なので、トラブルになることは目に見えています。共有持ち分は様々なリスクがあることを念頭に置いておいたほうがいいと思います。

共有者同士の話し合いがもつれて余計な費用がかかる

共有持分の運用・売却の方向性にズレが生じているときには、話し合いがもつれてしまうことにより、デメリットが生じてしまうこともあります。

デメリットは2点あります。

• 当事者同士で解決できないほど話し合いがもつれてしまったときには、弁護士費用がかかる

共有財産の分割や運用方法についての、当人同士の思惑が正反対の場合、当人同士での問題解決が困難になります。
そんな時に頼りになるのは弁護士ですが、弁護士費用は決して安いとはいえません。

• 共有持分が売れ残ってしまうと、使っていなくても維持費がかかる

有持分には、固定資産税・都市計画税といった税金が毎年かかります。

このように、使用する用途がないのに共有持分を持ち続けていると、負担が大きくなってしまうことがあるため、要注意です。

マーキュリーでは共有持ち分の買取を行っております。共有持ち分でお悩みの方はご相談ください。