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共有物分割請求とは?知っておくべき注意点とリスク

共有不動産を所有していると、様々なトラブルや悩みがつきものです。
例えば、共有不動産を売却する場合、共有者全員の承諾が必要ですが、意見がまとまらず共有状態の解消ができないケースがあります。 そこでこの記事では、共有状態を解消したい方のために「共有物分割請求の知っておくべき注意点やリスク」を詳しく解説します。
さらに、記事の最後には「共有物分割請求がおすすめな方の特徴」も解説しますので、共有不動産のトラブルや売却の悩みを抱えている方はぜひ参考にしてみてください。

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共有物分割請求ってなに?

  

各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。ただし、五年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない。

参照:e-gov 民法256条

      

共有物分割請求とは、土地の所有者の一人が他の共有者に対して「共有状態の解消」を求めることです。つまり、他の土地共有者に対して「土地の分割」「土地所有権の単独化」「土地の売却による売却代金の分配」を請求することになります。
この請求には、法的強制力があるため、請求を無視することや知らないふりをすることはできず、共有解消に向けて対応することが必要です。他の共有者が請求に対して素直に応じれば良いですが、そうでない場合は「調停の申し立て」や「訴訟の提起」などで解決します。次章では、共有物分割請求の目的について解説します。

共有物分割請求の主な目的とは

共有物分割請求の主な目的は2つあります。

  • 売却、家の建築をするため
  • 不動産のメリットを最大限に引き出すため

共有で所有している不動産を売却するためには、他の共有者の承諾が必要です。ひとりでも承諾しない場合、自由に活用することができません。しかし、土地の分割や持分を購入することにより「単独所有」になれば、土地の売却や、家の建築などを自分一人の判断ですることが可能です。さらに、不動産を担保にして金融機関から借入をする場合も、選べる金融機関が増えます。つまり、単独所有になることで不動産活用のメリットを最大限に引き出すことが可能です。共有不動産ではできないことが、単独になることで実現しやすくなるメリットがあります。

共有物分割請求を行うメリット

単独所有になることで不動産の活用がしやすいメリットがありますが、その他にも以下のようなメリットがあるため安心です。

  • 最終的に「司法」が解決してくれる
  • 適正価格で現金化できる

この章では、それぞれのメリットを詳しく解説します。

最終的に「司法」が解決してくれる

共有物分割請求はあくまでも他の共有者に対しての「お願い」になります。そのため、そのお願いに応じてもらえないケースがあるのも事実です。後述で詳しく解説しますが、共有物分割請求は以下のような流れで進みます。

  1. 共有物分割請求
  2. 共有物分割請求調停
  3. 共有物分割請求訴訟

裁判では、裁判所が中立な立場で共有不動産の解消方法を決定します。そのため、すべての共有者が納得できる判決により、スムーズな問題解決が期待できます。また、裁判所の判決には強制力があるため、すべての共有者がその判決に従わなければいけません。万が一、判決に従わない共有者がいたとしても強制的に共有の解消ができるため安心です。

適正価格で現金化できる

共有物分割請求で持分を取得する場合、共有者に代償金を支払って解決する方法もあります。しかし、共有者同士の「話し合い」により代償金額を決める場合、根拠のない「言い値」で代償金が決定されるのも事実です。つまり、適正価格よりも少ない金額になるケースにより「得をする人」や「損をする人」がでてきます。そのため、共有者から不当に高額な金額を請求されないように「不動産鑑定士」によって適正価格が評価されているのです。不動産鑑定士による適正価格には「根拠」があるため、スムーズな解決が期待できます。さらに不動産鑑定士の選定は、裁判所によって行われるため安心です。

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共有物分割請求で知っておくべき注意点とリスク

共有物分割請求にはメリットばかりではありません。時間や費用、人間関係などの面でデメリットがあることも知っておくべきです。この章では、共有物分割請求のデメリットを4つ解説します。

解決するまでに時間がかかる

共有者同士での話し合いがスムーズにいけば、調停や訴訟まで時間を要することはありません。しかし、共有物分割訴訟までいくと判決まで相当な時間を要することになります。訴訟の判決が出るまでには、複数回に渡り口頭弁論が行われます。口頭弁論とは、裁判の法廷で意見を述べる場のことです。訴訟を提起した原告の主張や、起訴された被告の反論が交互に行われます。約1ヶ月毎に口頭弁論の場が設けられるため、解決までの時間がかかります。状況によっても異なりますが、約6ヶ月〜1年、それ以上の期間を要することもあるため、辛抱強さが必要です。

共有者同士で揉めやすい

共有物分割請求は、共有者と揉めやすくなります。例えば、A、B、Cの共有者が異なる意見の場合は以下のようになります。

  • A・・・土地を平等に切り分けてそれぞれの共有者が単独で利用できるようにしたい
  • B・・・単独で所有し、家を建てたい
  • C・・・持分を売却してお金がほしい

共有者の意見が合わなければ、共有者同士でもめることは避けられません。さらに、訴訟に発展した場合、お互いが険悪なムードになり今後の関係も悪化する恐れがあります。できるだけ話し合いで意見をまとめるのが理想的です。

希望通りの分割ができない恐れがある

共有物分割請求訴訟を提起した場合、判決が思い通りの結果ではない場合があります。つまり、Aは土地を単独で所有したいのに「売却した売却金額を共有者で分けるものとする」という判決が出るケースです。この場合、希望の請求とは真逆の結果になります。せっかくの土地を手放すことになるため、あらかじめ共有物分割請求に詳しいマーキュリーまでご相談することをおすすめします。

競売判決によって安く手放すことになる

共有物分割訴訟の判決次第では「競売判決」がでる場合があります。競売になると、相場の売却価格の7割以下で落札されるのが一般的です。そのため、手元に残る現金はかなり少なくなります。競売で手放すよりは、持分を買い取ってくれる不動産会社に購入を依頼するのがおすすめです。

共有物分割請求を行う流れ

共有物分割請求は、この章で解説する流れによって行われます。まずは共有状態の解消について相続人同士でしっかりと話し合い、意見をまとめることが大切です。

共有物分割請求の前に話し合う

まずは、共有物分割請求をするにあたり、他の共有者に対して希望を伝えるところから始まります。例えば、Aが単独での土地所有を目的にBとCに持分の購入を打診するケースで考えてみます。
AはB、Cに対して、BとCの共有名義をAに移転してほしい旨を伝えます。その対価として、B及びCに土地の3分の1ずつの金額を支払うという流れです。
BやCが、自分にとって妥当な金額と判断すればスムーズに話しがまとまります。もちろん、共有者同士が合意すれば、対価を支払わない無償での移転も可能です。

共有物分割請求調停を申し立てる

調停委員が立ち会って、裁判所にて共有関係の解除に向けた話し合いを行うのが共有物分割請求調停です。調停も話し合いになるため、法的拘束力があるわけではありません。
事前の話し合いで意見がまとまらなかった後に、調停委員などの第三者が立ち会うことで、冷静に話し合いをすることができます。
共有物分割請求には調停前置主義(訴訟の前に調停を行わなければいけないこと)がないため、事前の話し合いで意見がまとまらない際には訴訟を提起しても問題ありません。

共有物分割請求訴訟を提起する

共有物分割請求の最後の砦が、共有物分割訴訟です。いわゆる「裁判」によって解決します。裁判の途中で、共有者同士が同意すれば和解することも可能です。以上の流れが、共有物分割請求の基本的な流れです。しっかり押さえておきましょう。

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共有物分割請求後の3つの分割方法

この章では、共有物分割請求後の主な3つの分割方法を解説します。共有物分割請求でどのような分割方法があるのかを、細かく把握しておきましょう。

共有不動産を実際に切り分ける「現物分割」

現物分割は、土地を物理的に分けて、共有者がそれぞれ単独で所有する方法です。例えば、300㎡の土地をA、B、Cの3人の共有者で分割する場合、ひとり100㎡ずつを単独所有することになります。

現物分割 イメージ

土地を表す単位は「筆」と呼ばれ、上記のように土地を分けることを分筆と呼びます。土地を分筆するためには、以下のような作業が必要です。

  • 土地分筆案の作成
  • 土地隣接者との境界立会
  • 境界鋲や杭の設置
  • 境界の確定、測量
  • 法務局への分筆登記申請

ただし、土地に建物が建っていて物理的に分筆することが難しいケースなどもあるため、注意しましょう。

売却したお金を共有者で分ける「代金分割」

代金分割は、共有土地を売却して、共有者の持分で売却金額を分ける方法のことです。共有者全員が売却に同意すれば、共有土地でも売却できます。

代金分割 イメージ

持分に応じて平等に代金を得ることができるため、誰も土地を利用しない場合はおすすめの方法です。 ただし、売却金額の設定などで意見がまとまらない場合、売却するまでの時間を要してしまうデメリットもあります。 あらかじめ、売却価格がいくらくらいになるのかを、不動産会社の売却査定を参考にして売却価格をすり合わせておくことがおすすめです。 なお、共有物分割請求訴訟で競売判決になれば、強制的に売却手続きを行うことになります。 競売で売却する場合、相場よりも安い価格になる恐れがあるため、競売になるよりは不動産会社に買い取ってもらう方法が良いでしょう。

共有者の持分を買い取る「代償分割」

代償分割は、ひとりの共有者が他の共有者の持分を買い取る方法です。代償分割には以下の2つの方法があります。

  • 全面的価格賠償
  • 一部価格賠償

全面的価格賠償は、Aが単独で取得するかわりにB、Cの持分の価値にあたる代償金を支払う方法です。

全面的価格賠償 イメージ

一部価格賠償は、土地の価値を平等にするための方法です。

一部価格賠償 イメージ

現物分割(土地を物理的に分筆する方法)で土地を分筆した際に、土地の価額に差がある場合があります。

この場合、持分以上の価値の土地を取得する共有者に、超過分の対価を支払ってもらうことで価値を調整する方法です。

共有物分割請求がおすすめな方の特徴

共有物分割請求を行う際におすすめなのは、以下の3つの特徴です。この章で詳しく解説します。

共有者が話し合いに非協力的な方

共有物分割請求は、共有者同士の話し合いで方向性を決めることができるのが理想的です。しかし中には、非協力的な共有者もいます。

  • Aは代償分割をお願いしたいのにBは現物分割を希望している
  • 代金分割で売却する価格の折り合いがつかない
  • 話し合い自体に応じてくれないなど

話し合いを重ねても、お互いの意見が食い違う状況であれば、解決できません。そのため最終的に、共有物分割請求訴訟により司法に解決してもらうことになります。
共有物分割請求訴訟に対して、無視することはできないため注意しましょう。

住んでいる共有者に出て行ってもらいたい方

共有者のひとりが、共有で所有している土地に家を建てて住んでいる場合、強制的に追い出すことは基本的にできません。なぜなら共有者は、持分に応じて共有物全体を使用する権利があるからです。
しかし、全面的価格賠償を希望する場合、共有物分割請求訴訟で主張することができます。認められれば、住んでいる共有者を追い出すことができ単独で所有することができるため検討してみましょう。とはいえ、現実的には難しい方法になるということを覚えておくべきです。

不動産をできるだけ早く売却したい方

共有不動産を売却して現金化したい方も多いでしょう。この場合も、共有物分割請求を活用できます。
共有者が、売却に反対している場合、共有物分割請求訴訟の判決次第では競売にかけられます。競売になれば、強制的に売却となり、現金化が可能です。
しかし、競売では相場の7割以下で落札されます。訴訟による弁護士費用などを考えると手元にお金が残りません。さらに訴訟になった場合、判決までの時間がかかることも覚えておきましょう。不動産をできるだけ早く売却したい方は、自身の持分だけを売却する方法がおすすめです。株式会社マーキュリーなら、共有不動産の持分の買取事業を行っています。ぜひご相談ください。

まとめ

共有物分割請求は、共有者同士が納得することでスムーズな解決ができます。しかし、細かい条件面や費用面などで協議が整わないケースも多いのが事実です。協議がまとまらずに、共有者との関係が悪くなったり解決に時間がかかったりするのは避けたいものです。株式会社マーキュリーなら、共有持分に関する豊富な専門知識と多種多様な経験・実績、臨機応変な対応により、不安やお困りごとに合わせひとりひとり最適な解決策が提案できます。共有持分のことや不動産のことでお困りなら、株式会社マーキュリーにぜひ一度ご相談ください。

大庭 辰夫

記事監修

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監修者
株式会社マーキュリー 取締役 大庭 辰夫