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底地の売買価格・相場が知りたい!

底地の売却について

底地の売却について

地主は第三者へ底地を売却することができます。しかし、第三者が購入しても借地人がいる限り土地権利を大きく主張できず、土地を自己利用できないため、第三者へ売却することは非常に困難といえます。底地買取業者と呼ばれる不動産業者も存在し、彼らを通じて売買も可能ですが、安くなってしまうことが殆どのようです。そのため、もっとも高く売却する方法は、借地人に売ることです。借地人が底地権と借地権を両方取得すれば、土地所有者となって金融機関からの融資を受けることもできますし、「何十年も地代を払うより底地を購入したい」と考える借地人もいます。

底地って売却しづらいの?

土地を人に貸していると、自分で思うように使用できないのが底地の特徴です。
底地は所有権の土地に比べると大きな違いがあります。デメリットを踏まえながら説明します。
底地を相続してどうしたらいいのかわからない方などは、よく理解しておく必要があります。
また、底地の売却が難しい様々な理由を下記で説明いたします。

借地権とは イメージ

01.地代が低く収益性が見込めない

長年土地を貸していると地代改定をしていない人も多く周りの地代相場より安価になっている事もあり収益性が乏しくなってしまいます。
地主は土地を貸して借地権者より毎月地代をもらいますが、土地には固定資産税・都市計画税というものが掛かります。
その税金の支払いと同じぐらいの地代収入しかない場合、底地を所有しているメリットはありません。特に旧法借地権や普通(新法)借地権の場合、借地権者は土地賃貸借契約の更新ができるので、地主さんとしては土地を有効活用できなくなってしまい売却しづらいと言えます。

02.底地を共有持分で所有していた場合

底地を共有で所有するのは相続によって共有となるケースが殆どでデメリットが多くあります。
その一例として、共有持分の場合、名前の通り不動産を自分一人ではなく他の所有者もいるという事です。共有者がいると何がデメリットかというと、貸す、売るが共有者全員の同意が必要となるからです。
共有者のうちの一人でも反対者がいると売却などができなくなり、そのまま放置されている不動産が多々あります。
では、自分の持ち分だけでも売却できないか?という話になりますが、第三者に対しての売却はなかなか難しいものがあります。あえて売却するのであれば、共有持分を買取している業者か、共有者に対しての売却になります。

底地を売却するにはどんな手法がある?

01.借地権者に底地を売却

底地を売却する場合、借地権者に売却するのが大きなメリットがあります。借地権者が底地を買うことによって地代や更新料その他承諾料などが無くなるため、底地を最大限有効活用できるのは借地権者であると言えるでしょう。
また、金融機関も土地と建物の完全所有権となるため、借地権者が土地の購入資金のローンを組みやすいともいえるでしょう。
ただし、タイミングが重要になります。借地権者が底地を買うのも自由ですから何かのきっかけ、例えば、更新のタイミングや建替えなどのタイミングが最も借地人が購入意欲が高まっている時期です。借地権者は完全所有権になることによりデメリットが無くなるわけですから効果的かもしれません。

02.第三者へ底地を売却

第三者へ底地を売却するのは地代を収入源とした目的で購入する投資家たちへの売却になります。
ですが、地代収益が低く、土地の固定資産税・都市計画税などの支出のバランス(利回り)が重要になってきて収入(地代収入)が多く支出(税金)が少ない方が投資家たちには好まれます。
底地のメリットは維持管理費がマンション、戸建て投資に比べかからないという点です。また、長期的に収益を上げやすいのも一つの理由です。借地権者は土地を借り、そこに建物を建てて住むわけですから20年、30年以上の安定した地代収入を得られるわけです。マンションや戸建てを貸す場合と違い、空室になることがありません。
しかし、デメリットも少なからずあります。底地のみの購入の場合、購入しようとする人はローンが組みずらいという事です。借り入れができなければ現金での購入しかできなくなり、その分購入者の幅が減ることになります。

03.底地と借地権を同時売却

同時売却として底地と借地権を売却すると購入者は完全所有権としてその土地を購入でき底地を単体で売却するよりメリットがあります。 しかし、底地と借地権の同時売却はなかなかできるものではありません。底地を売りたいと思っても借地権者が同タイミングで売却検討しているとは限らないからです。
もし、底地を後々に売却をしようと思っているのであれば、借地権者の更新のタイミングや相続が発生したタイミングで同時売却の話を借地権者にしてみると可能性があるかもしれません。

04.底地に強い買取業者へ底地を売却

一般的な不動産業者に依頼してもなかなか処分が難しいのが底地です。しかし底地に強い不動産業者に依頼をすれば、売却手続きがスムーズに進み買取評価額も一般的な不動産業者に比べて高くなるケースが多いです。また、底地の運用や転売に関するノウハウや実績を持っているのでスピーディーに査定をしてもらう事が可能です。
早急に手放したい、また瑕疵担保免責や測量に手間を掛けたくない方等は、底地に強い買取業者に売却を依頼するのがおすすめです。

底地はどれくらいで売れる?

01.底地の売却相場

底地を売ろうと考えたときに、路線価の底地割合を頭に浮かべる人は多いと思います。

国税庁で調べる事ができるのでパソコンがあればだれでも閲覧可能です。
国税庁ホームページ

しかし、この路線価で算出された底地割合の価額は売却価格としては使えるわけではありません。あくまでこの路線価額は相続税の評価額として使われるもので、実際に取引される金額とは異なります。よく1対のコーヒーカップとソーサーで借地権と底地が例えられます。

コーヒーカップ・ソーサーはそれぞれ単体で売ろうとしてもほとんど価値はなく、底地であればなおさら自己使用ができないので購入者が見つからないなんてこともあります。

02.底地が安くなる理由

一般的な土地は、その上に建物を建てて住んだり、駐車場やアパートを建設して賃貸したりと購入した側が使用用途を選べます。
ですが、底地の場合、借地権者がいて底地上に建物が建てられている事が殆どです。底地を購入した場合、購入者がその土地の上に建物を建てたりすることができません。かといって、借地権者を購入後に立ち退きさせるのも容易ではありません。土地を購入しても自由に土地を扱うことができない。こういった事情で、底地の価格は安くなってしまうのです。

底地を高く売る方法

01.借地権者に買い取ってもらう

底地を一番高く売るには借地権者に買い取ってもらうのが一番です。
それは、借地権者が底地を買取ることによりその土地を所有でき、今まで支払っていた地代などが無くなります。
所有権となることは借地権付き建物で所有していくよりも多くのメリットがでてきます。しかし、底地を借地権者に売ると言っても借地権者が購入するしないは自由でタイミングが重要となってきます。

02.定期借地権の底地は高く売れる?

定期借地権の底地の場合には、土地の賃貸借契約に期限があり原則更新されることがありません。さらに建物が建っていても、借地権者が建物を取り壊し更地で返還されるのですぐに利用も可能となります。
旧法借地権や普通借地権の底地とは違い、期限の到来により土地賃貸借契約が終了となる定期借地権は地主に有利と言える契約になっています。
その為、定期借地権の路線価による底地割合は高くなっています。
一般定期借地権の目的となっている宅地の評価(国税庁)

借地権者が底地を買わないと言ったらどうしたら?

01.借地権者が底地を買わない理由

  • ■金銭的に余裕がない
  • ■借地権者が高齢で買えない
  • ■子供が他に家を所有しており所有権化する必要がない

上記のような理由で借地権者が底地を買わないことがあります。
もし、タイミング良く借地権者が底地を買うとなった場合には路線価割合であったりそれ以上で売ることも可能ですが、あくまで当事者間の話し合いになるのでトラブルとならないように交渉しなければなりません。
借地権者が底地を購入する意思があるのであれば底地を少しでも高く売却できる千載一遇のチャンスです。
一方通行な交渉事はトラブル要因になります。お互いがお互いを尊重しあいながら交渉を進めたほうが良いかもしれません。

02.底地の購入するしないは借地権者の自由

借地権者に底地の買取りを打診しても購入するしないは借地権者の自由になります。
底地の売却は上記でも述べましたが自由に使うことができない為、不動産業者が買い取りを行うのがほとんどです。とは言え一般的な不動産会社では買い取りを行っていない事が殆どです。借地権や底地に関しては、専門的なノウハウ・知識を必要とするからです。

03.底地を取り扱う不動産会社を探す

借地権や底地を専門に取り扱っている不動産会社を探す必要がありますが、全体の割合から見ても非常に少ないのが現実です。
先祖代々受け継いできた土地をいざご自身が相続するとなった場合、資産として底地を売却すべきか相続税を支払ってでも残しておくべきかその判断は非常に難しいかもしれません。
マーキュリーでは、弁護士、税理士と提携しております。お客様の様々な 悩みに沿ったご提案ができます。お気軽にご相談ください。

底地を売却するまでの流れ

  1. 無料相談&お問い合わせ

    STEP1 無料相談&お問い合わせ

    意外とこの時点で解決してしまうことも多くございます。当ホームページに書いていない事や、どんな些細なことでも現在地主様がお困りのことを率直にお電話、またはメールにてお伝えください。

  2. ご提案

    STEP2 ご提案

    ご相談を受けた後、調査が必要ならば当社の専門スタッフが対象物件を徹底的に調査し、地主様にとって最適、かつ有益な売買プランのご提案を差し上げます。必要ならば当社にて測量も行います。

  3. ご依頼

    STEP3 ご依頼

    地主様が当社の提案するプランにご納得いただいた場合、ここで初めて正式に当社に問題解決の依頼を頂く形となります。同時に今後の解決に向けての手順等につきましても丁寧にお打ち合わせさせていただきます。

  4. 交渉

    STEP4 交渉

    スムーズに売却に至るように地主様のご希望、状態に合わせ、売却作業を進めていきます。ほとんど地主様の貴重な時間と手間をおかけすることはございません。随時、状況を御報告させて頂き、地主様が安心して次のステップに望めるよう全力で問題解決を目指します。

解決

大庭 辰夫

記事監修

借地権や底地で様々な悩みを抱えている方々へ!
その悩み解決します。

監修者
株式会社マーキュリー 取締役 大庭 辰夫