再建築不可

再建築不可とは

再建築不可になる理由

再建築不可になる理由は、建築基準法43条に記載されている事項を満たしていない事が理由です。建築基準法43条とは「建築物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と記載がありますので下記の1.2.3は再建築不可となってしまいます。

  • 建築基準法上の道路
    1. 道路に接している宅地部分が2m未満
  • 建築基準法の道路ではない通路
    2. 建築基準法の道路に接していない(通路)
  • そもそも道路に接していない袋地
    3. そもそも道路に接していない

参照:e-gov建築基準法43条

建築不可物件を
再建築可能にするには?

道路に接している宅地部分を2m以上にする

敷地が道路に2m以上接していない場合、解決方法としては両隣の敷地の一部分を売買などで取得することによって再建築することが可能となります。
だし、注意が必要で道路に接している部分だけを2m以上確保しても敷地内に行くまでに2m未満となってしまった場合は再建築不可のままです。
簡単に言うと、宅地部分まで通る敷地延長部分はすべての幅を2m以上(右図1参照)としなければなりません。

道路に接している宅地部分を2m以上にする

43条2項 認可・許可制度

建築基準法43条2項には下記のように記載があります。

  1. その敷地が幅員四メートル以上の道(道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省で定める基準に適合するものに限る。)に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの
  2. その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの

参照:e-gov 建築基準法43条2項

簡単に説明すると

  1. 認定制度
    幅員4mあって建築基準法上の道路ではない(通路など)に接道2m以上接していれば特定行政庁の認定を受けられれば建て替えができます。
  2. 許可制度
    建築物の敷地の周りに公園や空き地などがあった場合に建築審査会が同意し特定行政庁の許可を受ければ再建築が可能となります。

注:この認定・許可制度は、1回認定や許可を受ければ永遠に建て替えられるというわけではなく、その都度申請しなければなりません。また、自治体によって認定・許可の基準が異なるので確認が必要です。

建築基準法の道路に接するようにする

袋地のように隣地に囲まれている土地の場合は、建築基準法上に定める道路に接していません。この場合、再建築不可となってしまいます。
これを解消させるには、右図2のように上下の隣地の方の土地を売買して取得する。
もしくは、通行地役権の設定登記を行い建築基準法の道路まで幅2mを確保してつながるようにすれば再建築可能となります。
通行地役権は、隣地の方の土地を借りる状態です。対価などを支払い登記を行います。この登記を行うことにより道路に接しているとみなされるので、登記を行わず借りているだけでは再建築はできません。

建築基準法の道路に接するようにする

再建築不可物件のリフォームはどこまでできる?

再建築不可のリフォームはクロスや床の張替え水回りの修繕などは基本的に自由にできます。
ですが、床面積の増加など増改築にあたるリフォームは原則できません。

建築確認をとるような増改築はNG

建築確認をとるような大規模なリフォームは下記のような内容になります。
間取りの変更、階段の位置変更などは建築確認申請が必要になってきます。建築基準法第6条1項には次のように記載があります。

建築主は、第一号から第三号までに掲げる建築物を建築しようとする場合(増築しようとする場合においては、建築物が増築後において第一号から第三号までに掲げる規模のものとなる場合を含む。)、これらの建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をしようとする場合又は第四号に掲げる建築物を建築しようとする場合においては、当該工事に着手する前に、その計画が建築基準関係規定(この法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定(以下「建築基準法令の規定」という。)その他建築物の敷地、構造又は建築設備に関する法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定で政令で定めるものをいう。以下同じ。)に適合するものであることについて、確認の申請書を提出して建築主事の確認を受け、確認済証の交付を受けなければならない。当該確認を受けた建築物の計画の変更(国土交通省令で定める軽微な変更を除く。)をして、第一号から第三号までに掲げる建築物を建築しようとする場合(増築しようとする場合においては、建築物が増築後において第一号から第三号までに掲げる規模のものとなる場合を含む。)、これらの建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をしようとする場合又は第四号に掲げる建築物を建築しようとする場合も、同様とする。

  1. 別表第一(い)欄に掲げる用途に供する特殊建築物で、その用途に供する部分の床面積の合計が二百平方メートルを超えるもの
  2. 木造の建築物で三以上の階数を有し、又は延べ面積が五百平方メートル、高さが十三メートル若しくは軒の高さが九メートルを超えるもの
  3. 木造以外の建築物で二以上の階数を有し、又は延べ面積が二百平方メートルを超えるもの
  4. 前三号に掲げる建築物を除くほか、都市計画区域若しくは準都市計画区域(いずれも都道府県知事が都道府県都市計画審議会の意見を聴いて指定する区域を除く。)若しくは景観法(平成十六年法律第百十号)第七十四条第一項の準景観地区(市町村長が指定する区域を除く。)内又は都道府県知事が関係市町村の意見を聴いてその区域の全部若しくは一部について指定する区域内における建築物

参照:建築基準法第6条1項 e-gov
参照:別表第一 e-gov

上記には前三号に掲げる建築物を除くと記載があります。逆を言えば、上記に該当しないものであれば建築確認申請は必要がないことになります。

建築確認申請が必要ない四号建築物

階数 延べ床面積 高さ / 軒高
木造建築物 2階建てまで 500㎡以下 13m以下 / 9m以下
木造以外の建築物 1階建てまで 200㎡以下

※階数は地下含む

再建築不可物件のメリット

再建築不可物件にもメリットはあります。
ですが、メリットだけを見て購入すると失敗する可能性もありますのでデメリットと比較し検討しましょう。

購入費用を安く抑えられる

再建築不可物件は、購入費用を安く抑えられるのが一番のメリットではないでしょうか。
建物が再建築できないため需要が低く、一般的な所有権の不動産に比べるとかなり安く売りに出されています。
再建築不可は建て替えができませんがリフォームはできます。リフォーム費用を安く抑えられれば、収益物件として人に貸し

固定資産税が安い

不動産を所有していると毎年4月もしくは6月頃に各自治体から納税通知書が届きます。この固定資産税・都市計画税が安くなります。

再建築不可物件の場合、建物の築年数が古くなっていることが多く建物の評価は低くなっていることが多いです。
また、土地は再建築不可の場合、不整形地や袋地のケースが多いため、評価額が低くなっています。

投資においては利回りが良くなる

上記で述べた通り、購入費用および税金が安くなれば不動産投資として考えた場合、利回りが良くなります。
人に貸す場合、再建築不可物件だからと周辺の家賃と比べて大幅に安くなるということはありません。
そのため、周辺相場と同じような賃料をとれるため、利回りが良くなります。

再建築不可物件のデメリット

再建築不可のメリットを述べてきましたが、所有するリスクもあります。
リスクを踏まえて購入や相続を検討しましょう。

建物が火災や地震などで倒壊しても建て替えられない

再建築不可物件は読んで字のごとく、建物を再建築できません。
再建築不可物件の場合、建物が古くなっており、すでに老朽化していることが多くあります。リフォームするにも費用が掛かりすぎて、ほとんどの方が放置しているのが現状です。
ですが、放置していると建物はどんどん傷んでいき倒壊や事件に巻き込まれるなど起こる可能性もあります。
建物がなくなってしまった場合、再建築不可物件は建て替えできないことを十分理解してください。
また、建物がなくなることによって、固都税の軽減措置もなくなります。
税金が高くなってしまうので気を付けましょう。

建物のメンテナンス費用や引っ越し費用が割高に

再建築不可の場合、細い路地や無接道の物件がほとんどです。
そういった場合、大型の重機がはいれないためリフォームや修繕に費用が掛かる場合があります。
また、引っ越しの場合も同様にトラックが横づけできなかったり大型の家具が通らなかったりする場合もあるので注意が必要です。
上記のような場合、手作業が増えるため人工代が余分にかかり割高になってしまいます。

住宅ローンが組みずらい

再建築不可物件の場合、不動産の担保評価が低いため住宅ローンが組みずらく融資が受けれない可能性が大きいです。
ノンバンク系であれば融資を受けられる可能性は大きいですがその分金利が高くついてしまいます。
お金を貸す側は返済が滞ってしまった場合の保証として物件を担保としてお金を貸すので、物件自体の評価が低い再建築不可物件は融資が受けづらくなります。

一般的な不動産に比べると需要が低く売却が難しい

不動産を購入する方のほとんどが住宅ローンを組んで購入する方が多いです。再建築不可の場合上記でも述べましたが住宅ローンの融資を受けづらく、購入する方は現金で用意をしなければなりません。
購入者が現金のみに絞られてしまう為、売却しづらい理由となってしまいます。
また、再建築不可の場合、ほとんどの物件が築年数が古く建物が老朽化していることが多く、購入しても建て替えができないため、居住を目的とする購入者は購入者として外れてしまいます。
上記の理由から購入者が絞られてしまう為、再建築不可物件の場合は売却が難しくなってしまいます。

再建築不可物件の活用方法

再建築不可物件は売却以外にも活用方法はあります。
しかし、土地の形状などによっても変わってきます。

賃貸として運用

再建築不可の一般的な活用方法です。物件が傾いていたり外壁や屋根などが壊れていなければ、リフォームをして賃貸として貸し出すことは可能です。
再建築不可物件だから賃料が近隣相場に比べて大幅に安くなるということはありません。
リフォーム費用は掛かってしまいますが、毎月の安定した収入が入ればリフォーム費用の回収は容易となります。
立地などの条件によっては人に貸すのも難しくなる可能性があります。近隣の不動産会社に戸建の需要などを前もって調べておくのが重要です。

簡易的な資材置き場として使用

既存建物が倒壊してしまった場合は再建築できないため土地を活用するしかありません。
そういった場合に資材置き場などに使用することで活用することができます。ですが、再建築不可物件は狭い通路を通った先や無道路地となっている事が多く、大きな資材の搬入などはできないかもしれません。
土地の形状に左右されやすいので自分の土地の形状を把握しておくのが重要です。