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どんな状況の借地もご相談ください。借地権に特化した専門スタッフが弁護士と連携し対応いたします。

借地権とは、建物の所有を目的とする土地を借りる権利で、その中でも物権と債権があり、それぞれを地上権や土地賃借権といいます。
地上権は借地人として建て替えや譲渡の承諾は不要で、売買や建替えができます。
旧法賃借権は、土地を貸したら返ってこないとまで言われ、賃借権の登記や、自己名義の建物を借地上に建て、登記を備えることにより第三者への対抗力が発生し、賃借権が物権化してきているとも言われています。
契約更新も法定更新ができるため借地借家法に守られた権利と言えるでしょう。
上記のような理由で地主さんは、土地を貸さなくなり土地の有効利用ができない状況が続いたため、平成4年に旧法から新法として借地借家法が変更となり、定期借地権という新しい借地権の種類が誕生しました。
まだまだ借地権の取り扱い方や相続・売買の方法や税金において、トラブルやお悩みを抱えた借地人さんや地主さんからのご相談は多くあります。まずは詳しく、注意点をふまえながらご説明していきましょう。

センチュリー21マーキュリー借地権のトラブル解決法!!

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借地権についてもっと教えて!

借地権を売却するか、更新するかで悩んでいるんだけど、借地権の更新料や税金ってどれくらいかかるの!?また、借地権の買取で対象になる条件とかってあるの?そんなお悩み抱えていませんか?
まず、借地権(借地上の建物)には固定資産税・都市計画税が発生します。これは地方税となるもので、毎年1月1日に登記されている所有者宛に4月~6月ころに納税通知書が届く仕組みになっています。
また、借地権の買取には条件等はありませんが、借地権の評価や価格は借地権割合によって算出され、地主への譲渡承諾料が発生致します。地代・更新料の算出方法や、買取の際の流れ・注意点などについて詳しく見ていきましょう!

借地非訟に強いのはなぜ?

借地権には借地人さんと地主さんとの関係により、多くのトラブルや問題が発生しております。よくお問い合わせされる問題には、『地代の値上げを請求された』『地主さんからいきなり建物の明け渡し請求をされた』などがあります。
また、その中でも難しい問題となってしまうのが、『借地権の譲渡を地主が承諾してくれない!』というトラブルです!そこで、弁護士さん等に相談すると、『借地非訟裁判です』なんて言われて、驚いてしまう方も多いようですが、心配いりません!
借地非訟と聞いても難しくてわからない方ばかりですし、きちんとした解決法があります。
まずはあなたの借地権を守るために、どんな問題なのかを知っておきましょう。

借地権の種類

借地権には賃借権と地上権が有ります。賃借権は債権となるため、譲渡承諾料や建替え承諾料等が発生し、建物の建替えや借地権の譲渡を行う際には底地人(地主)の承諾が必須となります。
また、地上権は物権となるため、賃借権のような制限はなく、借地人の自由に売買や建替えができます。
平成4年に借地権に関する法律が改正されたことによって、借主に有利だった借地権は地主側にとっても有利になるという大きな変化が起きました。
このことは平成4年8月以前は旧法借地権、8月以降については新法と呼んでいます。

賃借権と地上権

借地権の価格

借地権価格の出し方は、借地権割合と路線価を使って算出します。路線価図は国税庁が正式に毎年7月に公表しており路線価が定められていない地域は評価倍率表を使用します。これによって相続税が確定しますが、あくまでも基準となり、相場とは異なりますので注意しなくてはならないポイントです。
また、贈与税や相続税は借地権にも課税されます。所有権と違い借地権には様々な要素が絡んでいますので、まずは相続評価額の算出に必要となる、更地価格や底地・低地価格と借地権割合についてもっと詳しく知っていきましょう。

借地権価格の算出方法

定期借地権の種類

定期借地権には3つの種類が存在します。1つ目は『一般定期借地権』で、最近ではよく耳にする定期借地権付マンション等もこれに入ります。特徴としては存続期間が50年以上とするものになり、一般定期借地権には3つの特約が有効とされます。
例えば<契約を更新しない>などがその特約の一つです。
2つ目の『事業用借地権』は存続期間を10年以上50年未満となるもので、建物は居住用を除く事業用に限定され、契約は公正証書によって行うものです。
そして3つ目の『建物譲渡特約付借地権』は、30年以上の借地期間を設定し、契約から30年以上経過した後に買い取り、借地権は消滅します。借地人や借家人は継続してその建物を使用していた場合は借家として住むことができます。

定期借地権の詳細

借地権(賃借権)の売買

借地権の売買は、所有権の不動産を売却する場合の流れとは違います。所有権の場合は買主さんが見つかって金額の折り合いがつけば売買契約を締結して残金決済になりますが、借地権の場合は、買主さんが見つかっても地主さんの譲渡承諾やローン承諾等を認めていただかなければ買主さんと、せっかく金額の折り合いがつき、契約を締結したとしても地主さんの返答によって話が頓挫してしまった等よくある話です。 借地権の場合は、地主さんとの交渉が一番重要となります。その交渉を安易に行ってしまうと地主さんの気分を害してしまいます。ですので、借地権に精通した不動産会社を選定したほうがいいと思います。
借地権売買のポイント ①地主さんの承諾 ②借地権に精通した業者選定

借地権の売買・売却

借地権に関するよくある質問

無断建築
間口6m奥行37mの敷地に2.3棟の建物が建っていて、2~30年前建てた様子。無断建築ではないかと借地権者に問い合わせたところ従前の地主(親)さんには承諾してもらっているとの事。承諾書関係の書類が残っていないしそんな話も聞いていなかった。
借地を更地にした場合
借地の建物を建て替えする場合、更地にすると借地権はなくなってしまうのか?
駐車場として貸している場合に借地権は発生するのか?
土地を所有しています。法人に駐車場として貸しています。借地権は発生するのか?また、解約方法はどうすればいいか?
借地の転貸と借地上の建物の賃貸
借地上に建物を建てて両親が住んでいましたが、施設に入居することになり使用しないので人に貸そうと思っています。しかし、土地賃貸借契約書を見たら転貸禁止の条文が記載されています。人に貸すことはできないのでしょうか?
借地の一部にプレハブを建てる場合
借地上の土地の一部にプレハブを建てる(テイクアウト形式のお店)つもりで見積もりをとった後に地主さんに話をしてみたらダメと言われてしまった。地主さんから許可を貰えなかったら建てることはできないのでしょうか?
底地の購入
地主から底地を購入しようと調整中ですが、地主さんの希望が実勢価格の底地割合で、私は路線価の底地割合で買いたいと思っています。こういった場合どのように交渉していけばいいですか?
地代の滞納
地代を5年ほど滞納している。先日、地主さんに相続が発生し、その相続人の代理人(弁護士)から連絡があり現況の建物そのまま引き渡してくださいと通知がきた。どうしたらいいでしょうか?
借家人が立ち退いてくれない
借地でアパートを所有しています。老朽化しており建て替えようと思って借家人に立ち退きの話をしたところ立ち退きはしないといわれてしまっている。最後の借家人に声をかけたら出ていかないといわれ困っている。立ち退きが難しい場合でも買取は可能でしょうか?
親が高齢の為、借地権の処分について
昭和初期から土地を借りています。親が所有しているが高齢のため何かあった時の為に知識を付けておきたい。
地主さんとのトラブル
地主さんから建物収去明け渡しの訴訟を請求されている。借地権は売れると聞いたのですが、こういった案件でも買い取ってくれるのでしょうか?

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底地についても知っておこう

底地を所有しているのは地主さんになります。その土地の上に借地権というものがあり、底地人は借地権者に土地を使用する権利を与え、借地人はその権利に対して地代を支払います。底地の上手な管理方法や注意すべきポイントをご紹介。

旧借地権と借地権

借地権を相続したんだけど、詳しい内容が分からない!どうしたらいいの?・・・契約の時期によって借地権の種別や内容が異なります。また、借地権価格や割合、評価額についても詳しく説明しましょう。

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