リースバックの仕組みを完全解説！自宅を売却しても住み続けられる

ここまでの内容で、リースバックがどのようなものなのかは大体イメージしていただくことができたのではないかと思います。
この章では、リースバック契約を行う際の実際の契約の流れを踏まえながら、どのような仕組みになっているのかについて解説します。
※ここで紹介するのは、オーソドックスなケースでの契約までの流れですが、細かな契約手続きの内容は不動産業者によって異なる点に注意が必要です。

リースバックは、一般的な不動産取引と比較するとやや特殊な契約手続きです。従って、リースバックならではの注意点も把握しておかなくてはなりません。
この記事では、リースバックならではの注意点を解説します。

不動産の所有者が不動産会社に切り替わる

既に記載した通りですが、リースバック契約を結ぶと不動産の所有権が不動産会社に切り替わってしまいます。
リースバック契約を結べば、自宅を立ち退く必要はありませんが、自宅を手放すことには変わりありません。

契約後にトラブルが生じてしまうことがある

リースバック契約を結んだ後に、トラブルが発生してしまう可能性も０ではありません。具体的に起こりうるトラブル例としては、次のようなケースです。

• リースバック契約から数年後に、不動産会社が賃料の値上げを要求してきた
• 不動産会社が物件の所有権を第三者に売却した
  （そして、新しく所有者となった第三者が、リースバックでの賃貸契約に難色を示している）
• リースバック後に家を買い戻そうとしたら、相場よりもはるかに高い金額を要求された

このようなトラブルを避けるためには、次の2点が重要なポイントになります。

①買主との綿密な打ち合わせ
②契約時に契約書などを細かく読むこと

リースバック契約に限ったことではないですが、打ち合わせや契約書などを細かく確認しましょう。

契約時には家賃の他に諸経費も必要

一般的に、リースバック契約を結ぶ際には一般的な賃貸契約と同様の諸経費が発生します。諸経費を具体的に記載すると、以下のようになります。

• 敷金
• 礼金
• 火災保険
• 賃貸保証料
• 事務手数料

詳細は、契約前に見積書で確認をとることができますが、売却額をそのまますぐにあてにしている場合、これらの諸経費分を勘定しておかないと手元の現金が不足してしまう事態にも陥ってしまいます。

契約期間が指定されている場合がある

一般的に、リースバックは契約期間があらかじめ指定されています。
そこで、注意しておきたいことは、期間が満了したときに契約を延長できるか否かということです。
延長が可能であることが明記されている不動産会社については、契約期間が設けられていても特に心配する必要はありません。
ただし、契約の延長を認めている不動産会社であっても、家賃の滞納があったり、入居時に問題行動などがみられたりする場合には、不動産会社から契約の延長を拒否される可能性があります。

オーバーローンの場合にはリースバックが利用できない

オーバーローン（住宅の売却額よりも、残っているローンの残債の方が多い状態）の場合には、リースバックが認められないのが一般的です。
→ただし、オーバーローンの場合でも差額分の現金を用意できれば、リースバックで売却できる可能性があります。

リースバックと混同されやすい不動産契約の一つにリバースモーゲージがあります。確かに、自宅を利用してまとまった収益を得るという点で共通していますし、名称も少し似ていますね。
しかし、リースバックとリバースモーゲージとは明確に大きく異なります。
この章では、リースバックとリバースモーゲージとの違いについて解説します。

リバースモーゲージのサービス概要

バースモーゲージのサービスの特徴は、自宅を担保にお金を借りられる制度です。借りたお金は、死亡時などの契約満了時に一括して返済する仕組みとなっているケースが一般的です。（利息分については、毎月返済する方法と、契約満了時に合算して返済する方法とがあります）
売却して賃貸契約を結ぶリースバックとは異なり、リバースモーゲージでは所有権は変わりません。リバースモーゲージの場合には、所有権はそのまま本人に残り、債権者に対して借りたお金を返却していく形をとります。

リバースモーゲージの特徴

リースバックには独自の特徴がいくつか見られますが、リバースモーゲージにも独自の特徴がいくつかあります。これらの特徴は、リースバックとの違いを知るためにも効果的なので、一つずつ紹介していきます。

年齢制限

バースモーゲージには、年齢制限が設けられています。
具体的な年齢制限は金融機関ごとに異なりますが、おおむね50代・60代～のシニア向けサービスとして展開されています。

（例）
三菱東京UFJ銀行・・・60歳以上80歳未満
三井住友銀行・・・満60歳以上

収入条件

リバースモーゲージの場合、給与所得や年金収入など、将来的に安定して返済できるという収入条件があります。
リースバックでも、毎月の賃料を支払わなくてはならなくなるため、一定の収入は必要ですが、リバースモーゲージの方が条件として厳しく設定されています。

使いみち

リバースモーゲージは、使いみちが「高齢者とその配偶者の生活の安定」に限定されている場合が多いです。
その他の要因でリバースモーゲージの制度を利用することは認められておらず、金融機関が使いみちのチェックを行うこともあります。

上記の理由から、リバースモーゲージを利用した場合には、高齢者ご自身とその配偶者のみしか居住が認められていません。リースバックでは、本人や配偶者はもちろん、家族などと自由に同居をすることができます。

リバースモーゲージが向いている人・向いていない人

リバースモーゲージを利用する場合、制度に向いている人とそうでない人がいます。

リバースモーゲージに向いている人

• 手元の現金が少なく、老後の資金が不安な高齢者
• 子どものために、自宅を残す必要がない方
• 住宅ローンの返済が困難な方

リバースモーゲージに向いていない人

• 郊外や地方にお住まいの方
  （リバースモーゲージが利用できるのは都市部に限定されるため）
• 長期的に見て損をしたくない方
  （リバースモーゲージでは、一般的な不動産売却で得られる金額よりも融資限度額が低いため）
• 契約途中で限度額を超えてしまう可能性のある方
  （リバースモーゲージでは、返済額が融資限度額を超えた時点で、物件を手放さなくてはならなくなります。当初の見込みより長生きをした場合などは、契約途中で限度額を超えてしまう可能性があります。

以上の向き・不向きを考えて、リバースモーゲージを選択するかリースバックを契約するか比較検討すると良いでしょう。

リースバックの契約は、専門の不動産業者と契約します。
一般的な不動産売買とは異なるリースバックは、通常の不動産業者では取り扱いをしていないことが多いためです。
しかしながら、上述の通りリースバックの契約にはリスクもあります。
不誠実な業者と契約をした場合には、契約者が大きく損をしてしまったり、売却後に当初聞いていた話と異なる内容が持ち上がってきたりすることがあるためです。
対策として検討したいのは、以下の2点です。

誠実な専門業者に依頼をすること

親身になってくれる専門業者を見つけるのは非常に大変なことですが、以下のポイントを重視して専門業者を探すと良いでしょう。

• 問い合わせに対するレスポンスが速い
• 説明が的確でわかりやすい
• 取引実績や経験が豊富

このような基準を満たした専門業者に依頼をすることで、後から「失敗した」という事態を防ぐことができます。
また、複数の業者に見積もり・問い合わせを依頼して、業者ごとの比較をすることも大切です。

契約書についてできるだけ細かくチェックすること

残念なことですが、契約時に口頭で説明されていたことと実際に行われることとが異なってしまう可能性があります。そうした事態を避けるために大きなカギになるのが契約書です。
口頭での説明に安心するのではなく、実際に契約書にどのようなことが書かれているのかを詳しくチェックしましょう。 特に以下の点については、要注意項目です。

• リースバック契約後の賃貸契約の更新期間
• 契約期間満了時に継続して居住し続けられるかどうか
• 第三者に不動産を売却されるケースはあるのか
  （もしある場合、契約条件が変更になる可能性はあるか？）

以上の点などを重点的にチェックしましょう。

マーキュリーは、リ－スバックの相談も承っています。お悩みの場合は、お気軽にご相談ください。