借地権買取の流れ
借地権買取に関して
借地権の売買は地主さんがキーポイントです。地主さんが、どう考えているかで大きく方向性が違ってきます。
地主さんの考えは様々で「借地権を買取りたい」「このまま借地として地代等で収益を上げたい」「底地も一緒に売りたい」等です。
地主さんによっては譲渡も認めないし買取もしない。更地にして返してくれと言われることもあります。
借地権を売買するには地主さんの承諾は絶対条件であり、交渉段階で地主さんの意向を無視して交渉事を進めてしまうと話がこじれてしまい承諾を認めてくれない可能性があります。
地主さんとの交渉は細心の注意を払って行わないといけません。
それを、借地権に詳しくない業者に仲介を依頼してしまうと・・・
「借地権割合が６０％だから所有権価格の６０％で売れますよ」とか、「地主さんとの交渉は簡単ですから任せてください」なんて、簡単に言ってしまう業者さんも中にはいます。
実際に売却を頼んでみると、地主さんとの交渉で譲渡条件の調整がつかずに、売却金額が当初言われた金額よりずっと安くなってしまったなんて事例も実際にあります。
安易に借地権の査定はできません、それは地主さんの譲渡承諾条件等が絡んでくるからです。正確な知識や経験に基づいて地主さんと交渉して譲渡条件を把握したうえで価格査定ができるというものです。
上記でも書きましたが地主さんとの交渉が最重要事項となります。弊社が買取（買主）となることで、地主さんとの調整を図っていきます。
過去にも借地権者さんが更新料を支払っていない、地代を供託していた等で地主さんが譲渡の承諾を認めないという相談を受けましたが、調整を図り解決しています。
様々な事案を解決できるのは、弊社が直接買取り、地主さんと当事者（買主）として交渉し、弊社が買取り後、どういったプランで新しい借地人さんを探すのかを地主さんにご提案できるからです。
事案は様々ですが、借地権者さんの悩みを解決できるように弊社では全力を尽くしています。
こんなご相談でも解決できます。
借地権者様の中で多いご相談は、ご自分が所有されている借地権がいくらで売れるのか？ また下記のご相談が多く寄せられます。- 売却しようと地主さんに相談に行ったが譲渡を認めてくれない。
- 借地権の相続を受けたが他の所に家を所有していて使用しない。
- 借地上の建物が老朽化してきて引っ越しを考えている。売却して引越し先の費用に当てたい。
借地権買取り事例
借地権者様のご依頼の弁護士の先生より、借地権付建物の売却の相談を受けているが、地主が承諾を認めてくれない為に、売却が進まないと相談がありました。
借地権譲渡承諾を地主方の弁護士にお願いしましたが、やはり借地権譲渡は認めないとのことでした、弁護士に借地非訟裁判の申し立てを依頼し、審問期日を3、4回行いお互いが納得する方向で話し合い和解解決いたしました。借地権買取り事例2
相続財産の分割協議でもめていた方の相談でした。相続財産と言っても不動産のみならず、現預金などの金融資産も含まれており、相続財産を巡って「争」続となっていました。
他の相続人の方々は現預金を相続したい意向で、末っ子の相談者は仕方なく借地権付建物を相続しました。相談者は「借地権付建物を相続したものの、その建物を使用する予定がなく売却して現金化したいと考えているが、借地権をどのような手続きで売却したらいいのかわからない」とのことでした。
私たちが物件調査の一環で、当該借地権周辺の権利関係の調査を行った結果、地主はその周辺一帯の土地や底地を相続で取得しており、また、過去には所有していた底地を借地権者に売却している形跡がありました。
マーキュリーでは地主に対し、借地権譲渡承諾などの提案のみならず、底地の同時売却や地主が借地権を買い戻しする場合など、所有権化するためにいくつかの提案をすることを検討いたしました。
地主と面談を行ってお話を聞くと、地主は土地や底地を相続したときに、その相続税の納税で苦しんだ経験があり、次の子ども世代に同じような苦労をさせたくないとのお考えで「金額によっては底地の売却も検討する」との意向でした。
そこでマーキュリーは、底地の買取金額を提案する際、測量作業の負担がない公簿売買とすることや、土地の瑕疵担保免責など、地主に面倒をかけることなく、また、手離れよく売却できるような条件を提示した結果、底地の売却に合意していただきました。
不動産市場においては、借地権を単体で売却する場合と、借地と底地を同時に売却する場合では、流通性の観点から当然に借地権自体の金額が変わります。
買主にとって、得られる権利が異なるからです。底地との同時売却の場合は、買主は所有権を得ることになり、将来、借地権にかかる承諾料も地代も更新料も必要ありません。
底地を保有するリスクが高いと感じている地主にとっては、借地権者が借地権を処分するタイミングで同時売却することが有効な手段であり、お互いにとって一番良い方法なのです。
地主の買取
地主が借地権を買取る場合には、第三者へ借地権を売却する訳ではありませんので譲渡承諾料は掛かりません。しかし、建物を取り壊し更地にして引き渡すか、解体費用や通常かかる譲渡承諾料を売買代金から差し引いて引き渡しを求められるケースがございます。ほとんどのケースでは、無償にて借地権の返還を求められその代わりに建物の取り壊しを地主が行うことが多い様です。ですが、地主に買い取ってもらおうと相談しても全然話を聞いてくれなかったり、無条件で更地にして返してくれと言われるケースもあります。民法で言えば原則、原状回復義務を負うのは借りた側（借地権者）にあるからです。
建物買取請求権ってなに？
建物買取請求権を勘違いされている借地権者さんが多くいらっしゃいます。「建物買取請求権」とは、借地権の期間満了時に地主が更新を拒絶した場合や第三者への売却を認めない場合などに行使できる権利となっています。
ですので、借地権者自ら地主へ借地権を返還する場合に地主さんが更地返還を求めてきても「建物買取請求権」の行使はできません。
借地権 売却時の流れについて
無料相談＆お問い合わせ
意外とこの時点で解決してしまうことも多くございます。当ホームページに書いていない事や、どんな些細なことでも現在借地権者さんがお困りのことを率直にお電話、またはメールにてお伝えください。借地専門のスタッフがご対応させて頂きます。
ご提案
ご相談を受けた後、担当スタッフが、役所・現地調査をして借地権者様にとって最善となるよう、プランをご提案いたします。
ご依頼
借地権者様が、担当スタッフによるプランにご納得いただきましたら、売買（譲渡）のご依頼を頂きます。同時に今後の解決に向けての手順等につきましても丁寧にお打ち合わせさせていただきます。
交渉
双方の関係を崩さずにスムーズに売却に至るようそれぞれのご希望、状態に合わせ、売却作業を進めていきます。ほとんど借地権者さんの貴重な時間と手間をおかけすることはございません。随時、状況を御報告させて頂き、借地権者様が安心して次のステップに望めるよう全力で問題解決を目指します。
記事監修
借地権や底地で様々な悩みを抱えている方々へ！その悩み解決します。
監修者
平山 賀千（株式会社マーキュリー 取締役）
