借地の明け渡し・更地返還

土地明け渡し・更地返還

地主さんから更地返還などの要求が来るのはどういう要因があるのか

  • ●地代の不払いがある場合
    • 地代の不払いが続いた場合には、借地権の解除の要因になります。
      しかし、「信頼関係の破壊」があると認められた時です。地代の不払いが6ヶ月以上ある場合には信頼関係の破壊があると認められることが多いようですが、2ヶ月で認められた判例もあるようです。

  • ●無断で建て替えや増改築を行った場合
    • 借地人さんは原則として借地上の建物を自由に増改築する事はできますが、土地賃貸借契約書に「増改築禁止の条文が記載されていた場合」には、地主さんの承諾が必要になり、無断で増改築を行った場合には契約違反になり、借地権の解除の要因になります。
      しかし、判例によっては増改築禁止の条文が記載されていても、解除を認めなかったケースもあるようです。

  • ●無断で第三者に借地を売却・譲渡または転貸した場合
    • 借地権を無断譲渡転貸した場合には、「背信行為」(信頼関係を破壊するような行為)として借地権の解除の要因となります。

上記のように借地権者さんが契約内容に対し不履行や契約上の義務違反を行った場合です。判例では解除されたりされなかったりとありますが、裁判となれば借地人さん地主さんの労力は相当なものになりまし、借地権者さんが、裁判に勝ったとしても、その後の地主さんとの関係問題が出てきます。

※地主さんによっては不履行を行っていない場合でも更新時期のタイミングで更地返還を要求してくるケースもあります。

明け渡し・立退きには正当事由が必要

地主さんに土地を無償で返してほしい、更地にして返還して下さい等言われているのでどうしたら良いですか?と相談を受けます。
地主からの借地権の明け渡し・立退きには正当事由が必要となります。旧借地法では、正当事由の内容を「土地所有者が自ら土地を使用することを必要とする場合その他正当の事由」と概括的に規定していましたが、新法ではこれを明確にし、下記の4パターンが正当事由であるとしています。
①地主・借地人が土地の使用を必要とする事情。
②借地に関する従前の経過
 権利金や更新料の授受の有無・額(支払いにより保護が厚い)、契約の履行状況(地代の額や支払いの遅れ)
③土地の利用状況
 借地上の建物の存否、建物の使用用途(居住用・事業用)、低層か高層か、朽廃しているか否かなど
④地主が土地の明渡し条件として、財産上の給付(立退き料等)の支払いを申し出ている
①を基本とし②〜④を総合的に判断して裁判では正当事由と認めるようです。
  1. 地主が土地の使用を必要とするとき
  2. 借地に関する従前の経過
    権利金・更新料の授受・借地した時から現在までの期間・地代などの正当性等
  3. 土地の利用状況
    借地上の建物の存否・建物の使用用途(居住用・事業用)建築基準法等の違反の有無等
  4. 地主が土地の明渡し条件として、立退き料の支払いを申し出ている
1を基本とし2〜4を総合的に判断して裁判では正当事由と認めるようです。
その他に、借地権者が地主に対し債務不履行・契約上の義務違反等、信頼関係の破壊にある場合、明け渡し・立ち退きを認める判例もあります。
 
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