改正相続法

2020年4月1日より全面施行されます。まず、2019年1月13日に自筆証書遺言の方式を緩和する法律が施行され、2020年4月1日に「配偶者居住権」と「配偶者短期居住権」が施行されました。

自筆証書遺言とは

遺言とは財産を持った人が亡くなる前にその財産を相続人などに、争族とならないよう財産を前もって誰に何を残すのかを書き残した文書を遺言と言います。 その遺言を自筆で書いたものを自筆証書遺言書と言います。
自筆証書遺言は改正前だと、その全文（内容、財産目録、日付、署名）を自筆で書き押印しなければなりませんでした。

上記のように改正前はすべてを自筆で書かなければならなく、遺言書を書いたのが本人（遺言者）なのかどうか確かめるために全文自筆とされていました。
なぜなら、遺言の効力が発生するのが遺言者が亡くなった後だからです。

しかし、遺言を全て自筆にすると、遺言者の負担となり、財産目録や内容が多ければ多いほど書き間違いの原因にもなってしまいます。
また、内容が多ければ書くのが面倒となり書かずに亡くなってしまう事もあり、書いておいても書き間違いにより遺言執行ができないなど問題が多くありました。
こういった背景があるため、自筆証書遺言の緩和する法律が施行されました。

自筆証書遺言の緩和内容

遺言内容の全部を自筆とすると遺言者の負担が大きい為、一部（財産目録のみ）を自筆でなくても構わないと緩和されました。
上記の通り自筆証書遺言の財産目録は自筆でなくてもよくなりました。
では、どういったもので対応が可能になったかというと

自筆証書遺言の緩和の注意点

自筆で書かなくていいのは財産目録のみになります。
財産目録を自筆証書遺言に添付する形のみ認められます。要は1ページに自筆で書いた内容と通帳などの写しを張り付けたりし自筆と自筆でないものを混在させて作成する事はできません。
また、財産目録にはそれぞれ署名と押印が必要になり3ページにわたる財産目録があった場合には、3ページともに署名押印をしなければなりません。
これは、悪意ある相続人が財産目録を差し替えたりするのを防止するためのものです。
※両面印刷などにより裏表に財産目録を印刷などした場合には、裏表それぞれに署名押印をしなければなりません。

「配偶者居住権」「配偶者短期居住権」とは

少子高齢化が進んで平均寿命も延び、夫婦の一人が無くなってしまった場合に残された一方が長い期間生活していかなければならない事も多くなってきました。
そこで、残された一方が今まで住んでいた住居に賃料などの負担が無く、住み続けながら生活資金として預貯金なども相続できるようにした制度が「配偶者居住権」になります。
この配偶者居住権には期限はなく原則として終身とされている。

これに対し、「配偶者短期居住権」は遺産分割協議により建物の所有者が確定するまで、もしくは相続開始を知った時から半年を経過する日のどちらか遅い日までとなります。
また、建物の所有権が第三者が取得した場合もしくは配偶者が相続の放棄をした場合には、所有権を取得した人が短期居住権の消滅を通知すれば配偶者はその通知を受け取った日から半年を経過するまでは無償で住居を使用できるとされています。

配偶者居住権の注意点

この「配偶者居住権」に関しては遺産分割協議の選択肢として配偶者が取得でき、遺言によって配偶者居住権を取得させることもできます。遺言による配偶者居住権は配偶者が遺贈を受ける建物に遺贈者が亡くなった時点でも居住している事が必要です。

また、この「配偶者居住権」は登記をすることによって効力を発するので必ず設定登記が必要となります。

※2020年4月1日以前にされている遺言に関しては配偶者居住権を取得・設定する事はできないので注意が必要です。

法務省ホームページ参照

借地権に関する相続

借地権の相続には地主さんの許可が必要？

借地権も他の不動産同様に相続の対象になります。
借地権の相続による名義変更は原則、地主さんの承諾は必要ありませんが、遺贈などの場合には必要となります。

しかし、地主さんの承諾が必要ないからと言って、通知もなにもしないとトラブルになるケースもあるので注意が必要です。
地主さんには、相続を受けた人が連絡をするようにしましょう。もし、相続人が複数いる場合には代表者が連絡するといいと思います。
また、土地賃貸借契約書は相続人名義で巻き直す必要はありませんが、これも、後々のトラブル防止の為にも地主さんと相続人で協力して新しく作成したほうがいいと思います。

相続のタイミングで、地主さんは土地を返してほしいと要求される場合もありますが、相続は、被相続人の財産すべてを引き継ぎますので、地主さんに借地権を返す必要はありません。

借地権の相続評価に関してはこちら

古家や空き家の借地権を相続した場合の注意点

借地権の古家や空き家を相続した時に一番大変なのが管理面です。
親が使用していたものを相続で受けた場合、借地上の建物は老朽化が進んでいることが多く見受けられます。
空き家や老朽化している場合の問題点は、火事、倒壊、窃盗などの災害や犯罪の危険性が高まるという事です。
また、空き家対策特別措置法の施行により特定空き家等と認定されてしまうと、所有者に対し必要な措置をとるように行政から勧告などの通知が来てしまいます。

相続人が複数いる場合の注意点

借地権付建物の相続を複数名で行うことは可能です。
例えば、法定相続人が3名いた場合、その全員で相続すれば別段の協議によるものがなければ、各々3分の1の共有持分となります。
但し、相続登記の完了後に共有者の一人が売却を考えた場合、借地権と建物の権利持分のみを売ることは、そもそも借地権という権利で価格がつきにくい反面もあり、現実的には非常に難しい状況です。相続人が複数いる場合、他の相続財産があれば、そこで調整をしたり、借地権付建物を相続する際の名義を１本化するなどして、その売却した金額を分け合う形の方が、後々の相続人間のトラブル回避や、相続した借地権付建物を売却する際にはスムーズに取り組むことが可能になると思います。
また、相続人複数で相続される場合、借地権と借地上の建物の相続を共有者で別々に相続しても大丈夫ですか？と質問がよくありますが、原則、借地権と借地上の建物は同一名義人でなくてはなりません。
もし、別々で相続をされる場合は必ず地主様の承諾を得たほうがいいです。承諾を得ずに別々で相続を行った場合、借地権の転貸とみなされ、トラブルの原因にもなりますし、最悪の場合、借地権の解除をされる場合もあります。

生前贈与に関しての注意点

借地権建物を生前贈与する場合、地主に対して名義変更料（通常かかる譲渡承諾料と同等のもの）が発生します。相続の場合には名義変更料はかかりません。
また、土地賃貸借契約書はAさん名義で借地上の建物をBさん名義にした場合に地主の承諾は必要ですか？とご質問を頂きますが、これは、土地の転貸に該当します。大体の土地賃貸借契約書の条文に土地の転貸は禁止するという条文が入っています。建物の転貸とは全く違う事になります。トラブルの原因となるので必ず地主の承諾をもらったほうがいいと思います。

借地権の相続で承諾料は必要なのか？

借地権の相続評価額ってどうやって算出するの？

借地権の相続後は何をすればいいの？

マーキュリーなら解決できます。

マーキュリーでは、地主さんとの借地権に関わる全ての交渉を行わせていただきます。借地権者さんのお手を煩わさず、借地権売買を進行できるように最新の注意を払い、その都度借地権者さんと相談しながら進めさせて頂いております。建物内に残っている荷物なども処分されるものであれば、残したままの現況で買取りいたしますので、荷物などを処分する手間暇も取らせません。また、借地権付建物の相続についても、弁護士や司法書士などの協力を仰ぐことも可能ですので、遺産分割協議から相続登記までの流れに関しても詳細なところまでご説明させていただきます。

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記事監修

借地権や底地で様々な悩みを抱えている方々へ！その悩み解決します。

監修者
株式会社マーキュリー 取締役　大庭 辰夫